Схема надприбутку: як забудовники заробляють на заморожених будівництвах

Зупинка будівництва під сотнею приводів — одна з найцинічніших, але водночас цілком легальних схем збагачення недобросовісних забудовників. Парадоксально, але українське законодавство не тільки дозволяє призупиняти проєкти на невизначений термін, а й фактично створює для цього сприятливі умови. Інвестори, які вклали кошти в житло, що будується, роками чекають завершення об’єктів, а забудовники тим часом витягують надприбуток із заморожених грошей.

Масштаби катастрофи

За даними Держкомстату початку 2010-х років, в Україні налічувалося понад 4,3 тисячі об’єктів незавершеного будівництва, з них близько половини мали ступінь готовності понад 70%. Лише в Києві тоді зафіксували 357 недобудованих об’єктів. Попри періодичні спроби вирішити проблему, кількість заморожених будівництв продовжує зростати, особливо після кризових періодів 2008, 2014 та 2022 років.

Лише 2019 року інвестори 120 довгобудів в Україні залишилися без грошей і без нового житла. Якщо припустити, що середня вартість вкладень одного інвестора становить 30-50 тисяч доларів, а в кожному проблемному об’єкті постраждали 100-300 інвесторів, то загальний обсяг “заморожених” коштів може сягати сотень мільйонів доларів.

Законодавчі лазівки: фундамент схеми

Головна причина, чому забудовникам вигідно зупиняти будівництво, криється в особливостях законодавства. Чинне законодавство фактично сприяє тому, щоб будівельні проєкти призупинялися.

Безстрокові дозвільні документи є ключовим елементом цієї схеми. На відміну від багатьох розвинених країн, де дозволи на будівництво мають чіткий термін дії, в Україні всі дозвільні документи, включно з дозволом на виконання будівельних робіт, є безстроковими. Це означає, що забудовник може законно зупинити проєкт на будь-який термін без необхідності консервації об’єкта чи будь-яких санкцій.

Більше того, відсутність обов’язкових термінів завершення будівництва означає, що немає й юридичної необхідності в консервації замороженого об’єкта. Забудовник може просто припинити роботи, посилаючись на “несприятливі фінансові моменти”, “кризу в економіці” або будь-які інші причини. При цьому чинне законодавство не передбачає жодної відповідальності за подібні дії.

Механізми витягування надприбутку

1. Розміщення коштів інвесторів на депозитах

Основний спосіб отримання надприбутку від замороженого будівництва — розміщення зібраних від інвесторів коштів на банківських депозитах. Якщо є несприятливі фінансові моменти, навіщо поспішати із завершенням будівництва, якщо можна почекати певний період, заробити на тому, що зібрані кошти розмістити на депозитах та отримати відсоток?

Конкретний приклад: якщо проєкт оцінюється в 137 млн грн, але ще до початку будівництва зібрано від інвесторів 150 млн грн, то при розміщенні цієї суми на депозит під середні ставки 2006-2008 років (15-18% річних), забудовник міг отримувати 22,5-27 млн грн процентних доходів щороку, при цьому не виконуючи жодних робіт з будівництва.

У пізніші періоди ставки за депозитами знизилися, але механізм залишився незмінним. За даними на 2024-2025 роки, середня ставка за гривневими депозитами в Україні становить 10-13% річних. Навіть за таких ставок забудовник, який зібрав 100 млн грн від інвесторів, може отримувати 10-13 млн грн пасивного доходу щороку, просто тримаючи гроші на депозиті.

2. Перенаправлення коштів на інші проєкти: будівельна піраміда

Великі забудовники, які мають кілька проєктів у портфелі, використовують іншу стратегію — перенаправлення грошових потоків. Якщо у забудовника є активні проєкти, він може продовжувати будівництво старого об’єкта за рахунок коштів, залучених на нових проєктах, створюючи своєрідну фінансову піраміду.

Це дозволяє забудовнику:

• Підтримувати видимість активності на всіх майданчиках
• Залучати нових інвесторів обіцянками швидкого завершення
• Використовувати кошти інвесторів одного проєкту для будівництва іншого, більш прибуткового
• Відкладати завершення менш вигідних проєктів до кращих часів

Будівництво може сповільнитися, але не зупинитися повністю. У такому разі з’являється можливість перенаправити грошові потоки з одного об’єкта на інший — тобто продовжувати будівництво старого об’єкта за рахунок інших проєктів.

3. Маніпуляції з процентною готовністю

Унікальна ситуація виникає з визначенням процентної готовності об’єкта. Йдеться не про будівельну готовність, а про фінансову, і та, яку забудовник покаже на підставі фінансових документів, та й буде вважатися “готовністю” об’єкта.

Це створює простір для маніпуляцій:

• Забудовник може показувати високу процентну готовність для залучення нових інвесторів
• При цьому реальне будівництво може перебувати на набагато нижчій стадії
• Фінансова документація дозволяє “намалювати” будь-які цифри
• Інвестори не мають реальних інструментів для перевірки фактичного стану об’єкта

4. Використання цільових облігацій та форвардних контрактів

Понад 30% покупки житла, що будується, у Києві проходить за схемою форвардних контрактів, близько 20-25% забудовників використовують цільові облігації. Ці інструменти дають забудовникам додаткові можливості для маніпуляцій та вилучення прибутку.

Цільові облігації особливо небезпечні для інвесторів, оскільки:

• Вони нічим не забезпечені
• Інвестори вкладають кошти в цінні папери, а не в об’єкт нерухомості
• При призупиненні будівництва інвестори обмежені в способах захисту своїх прав
• Забудовник може просто виплатити номінальну вартість облігації, яка реально нижча за вкладені кошти

У випадку з форвардними контрактами забудовникам вигідна можливість:

• Вести будівництво на партнерських засадах, розділяючи ризики
• Розміщувати отримані кошти до початку будівництва
• Використовувати складні схеми з участю компаній з управління активами для виведення коштів

Спекуляція на зростанні цін та інфляції

Забудовники, які заморожують проєкти, часто спекулюють на зростанні ринкових цін на нерухомість. Логіка проста: якщо ціни на житло ростуть швидше за інфляцію, то заморожування будівництва на кілька років може призвести до суттєвого збільшення вартості квадратного метра без додаткових витрат на будівництво.

Механізм спекуляції на зростанні цін

По мірі будівництва будинку квадратний метр у ньому природним чином дорожчає. Однак забудовник може штучно сповільнити або зупинити процес, очікуючи більш сприятливої кон’юнктури ринку. При цьому інвестори, які вклали гроші на ранніх етапах за низькими цінами, фактично кредитують забудовника без процентів, дозволяючи йому дочекатися максимальних цін на ринку.

Різниця між ціною на етапі котловану та готовим об’єктом може становити мінімум 25-30%. У деяких випадках, особливо в період активного зростання ринку, ця різниця може досягати 50-100%. Забудовник, заморожуючи проєкт, може:

• Зберегти вже зібрані кошти інвесторів
• Дочекатися зростання ринкових цін
• Відновити будівництво на піку ринку
• Продати квартири, що залишилися, за максимальною ціною
• Отримати надприбуток від різниці між ранніми та пізніми продажами

Інфляційна складова

Інфляція працює на руку недобросовісним забудовникам у випадку заморожених проєктів. В Україні в різні періоди інфляція сягала значних показників: 2024 року — близько 9,7%, у кризові роки — до 15-25%. Це означає, що:

• Реальна вартість боргів забудовника перед інвесторами знижується
• Вкладені інвесторами кошти знецінюються
• Забудовник може повернути гроші в номінальному вираженні, але їхня купівельна спроможність буде значно нижчою
• При цьому забудовник зберігає активи (недобудовану нерухомість), вартість яких зазвичай зростає разом з інфляцією або випереджає її

Маніпуляції з прайсами

Забудовники активно використовують маніпуляції з цінами у своїх прайс-листах для створення ілюзії зростання вартості та залучення інвесторів. Формування цін у забудовника залежить від множини факторів, включно з рівнем розпроданості, планами продажів та матмоделлю проєктного фінансування.

Забудовник може:

• Штучно занижувати ціни на старті проєкту для залучення перших покупців
• Поступово підвищувати ціни, створюючи ажіотаж і страх упустити можливість (FOMO)
• Продавати останні квартири за максимальними цінами, що значно перевищують вторинний ринок
• При цьому ціна в прайсі забудовника та реальна ринкова вартість — це “дві великі різниці”

Виведення коштів через афілійовані структури

Одна з найскладніших для виявлення схем — виведення коштів інвесторів через мережу афілійованих компаній. Забудовники створюють цілу систему підрядників, постачальників та посередників, які фактично контролюються тими самими власниками.

Механізм виведення через підрядчиків

Забудовник укладає договори з підрядними організаціями за завищеними цінами. Фактично роботи або не виконуються взагалі, або виконуються в мінімальному обсязі, але оплачуються за повною вартістю. Гроші перетікають у кишені тих самих власників забудовника через підконтрольні компанії.

Схема працює так:

1. Забудовник (компанія А) збирає кошти від інвесторів
2. Укладає договір з підрядчиком (компанія Б), який фактично належить тим самим власникам
3. Перераховує гроші “на будівництво” компанії Б
4. Компанія Б виводить кошти через різні схеми (дивіденди, позики, фіктивні витрати)
5. Будівництво або не ведеться, або ведеться мінімальними темпами
6. При цьому формально все виглядає легально — є договори, акти виконаних робіт

Завищення вартості матеріалів та робіт

Інший поширений метод — завищення вартості матеріалів і послуг при закупівлях через афілійованих постачальників. Забудовник може:

• Закуповувати матеріали у підконтрольних компаній за цінами, у 1,5-2 рази вищими за ринкові
• Оформлювати фіктивні договори на надання консультаційних, юридичних, маркетингових послуг
• Створювати штучні витрати на “дослідження”, “експертизи”, “узгодження”
• Виводити кошти під виглядом орендних платежів за техніку, приміщення, обладнання

У Росії законодавство про пайове будівництво обмежує витрати на рекламу, комунальні послуги, послуги зв’язку, організацію робочих місць до 10% від проєктної вартості будівництва. В Україні подібних чітких обмежень немає, що дає забудовникам більше простору для маніпуляцій.

Юридичні особливості та захист забудовників

Важливо розуміти, що багато описаних схем перебувають у сірій зоні — формально вони не порушують законодавство, але фактично завдають шкоди інвесторам. Кожна дія з боку забудовника може бути пояснена з точки зору закону, але є й постраждалі інвестори, чиї права найцинічнішим чином порушено.

Складності з доведенням нецільового використання коштів

Правоохоронні органи часто відмовляють у порушенні кримінальних справ проти недобросовісних забудовників. Причини:

• Факт нецільового використання коштів важко довести
• Забудовник може посилатися на об’єктивні причини зупинки будівництва
• Відсутні чіткі критерії того, що вважати порушенням термінів
• Безстроковість дозвільних документів дає забудовнику майже абсолютну свободу дій

Якщо цинічно ставитися до того, що відбувається, то в чому винен забудовник? Факт нецільового використання коштів ще потрібно довести. Без порушення кримінальних справ правоохоронні органи не можуть перевірити рух грошей та оцінити, наскільки були порушені права інвесторів.

Відсутність гарантій за термінами

При використанні цільових облігацій та деяких інших схем інвестування забудовник взагалі не зобов’язаний гарантувати терміни будівництва. Це означає, що:

• Інвестор не може вимагати неустойку за затримку здачі об’єкта
• Немає юридичних підстав для примушення до завершення будівництва
• Забудовник може нескінченно відкладати введення об’єкта в експлуатацію

Це глибока несправедливість, закріплена законодавством.

Механізми, що використовуються в інших країнах

Для порівняння варто розглянути, як організовано регулювання будівництва в інших країнах, де подібні схеми менш поширені.

Російський досвід: проєктне фінансування та ескроу-рахунки

З 2019 року в Росії діє система проєктного фінансування з використанням ескроу-рахунків. Суть механізму:

• Всі гроші покупців квартир розміщуються на спеціальних рахунках у банку
• До закінчення будівництва забудовник не має доступу до цих коштів
• Будівництво фінансується за рахунок банківських кредитів та власних коштів забудовника
• Тільки після введення будинку в експлуатацію ескроу-рахунки “розкриваються”, і забудовник отримує гроші

Ця система суттєво знижує ризики для покупців, але водночас посилює вимоги до забудовників та збільшує вартість кредитів. При цьому, як показує практика, навіть ця система не є абсолютно захищеною — забудовники знаходять способи обходу через схеми із завищенням цін, афілійованими покупцями та інші механізми.

Міжнародна практика

У розвинених країнах існують жорсткіші механізми контролю:

• Обмежені терміни дії дозволів на будівництво
• Обов’язкове страхування ризиків забудовника
• Поетапне фінансування з контролем незалежних експертів
• Жорсткі санкції за порушення термінів
• Заборона на залучення коштів фізосіб до певної стадії готовності (у РФ — 60%)

У Росії менше подібних афер, тому що законодавство прозоріше. Там іде реєстрація всіх недобудів, там іде реєстрація всіх угод з об’єктами, що перебувають на етапі будівництва.

Масштаби проблеми та наслідки для економіки

Проблема заморожених будівництв має величезні масштаби та серйозні наслідки не тільки для окремих інвесторів, але й для економіки в цілому.

Економічний збиток

Якщо припустити, що середня вартість вкладень одного інвестора становить 30-50 тисяч доларів, а в кожному проблемному об’єкті постраждали 100-300 інвесторів, то загальний обсяг “заморожених” коштів може становити сотні мільйонів доларів.

Крім прямого збитку інвесторам, заморожені будівництва завдають шкоди:

• Місцевим бюджетам — недоотримані податки від введення в експлуатацію
• Міському середовищу — занедбані будівельні майданчики стають осередками криміналу та псують вигляд міста
• Будівельній галузі — підривається довіра до забудовників у цілому
• Фінансовій системі — кошти виводяться з легального обороту

Соціальні наслідки

Для інвесторів, які потрапили в пастку замороженої будівлі, наслідки катастрофічні:

• Роки очікування без можливості вселитися в куплене житло
• Необхідність платити оренду, хоча гроші вже вкладено у власне житло
• Знецінення вкладених коштів через інфляцію
• Неможливість продати права вимоги, оскільки ліквідність заморожених об’єктів близька до нуля
• Величезні витрати часу, сил та грошей на судові справи

Навіть після зміни забудовника проєкт може залишатися в замороженому стані, хоча інші об’єкти того самого забудовника продовжують будуватися. Це вказує на свідомий вибір пріоритетів на користь більш прибуткових проєктів.

Чому держава не вирішує проблему

Попри очевидність проблеми та масштабність наслідків, державні органи в Україні демонструють вкрай низьку ефективність у вирішенні питання заморожених будівництв.

Лобістський вплив забудовників

Великі будівельні компанії мають значний політичний вплив. Саме вони лобіювали прийняття законів про фонди фінансування будівництва, які, як показала практика, створили більше проблем, ніж вирішили. Виникає риторичне питання: чому законодавець не запобігає подібним ситуаціям? Чому не проводиться реформа інвестування в будівництво?

Корупція та бездіяльність правоохоронців

Численні приклади недобудів показують, що правоохоронні органи часто бездіють або відмовляють у порушенні кримінальних справ. У деяких випадках правоохоронці відповідають, що “немає підстав для порушення кримінальної справи, оскільки забудовник нам не відповідає”. Це абсурдна ситуація, яка фактично розв’язує руки недобросовісним забудовникам.

Відсутність політичної волі

Проблема недобудів існує десятиліттями, але кардинальних змін у законодавстві не відбувається. Періодично з’являються законопроєкти про добудову проблемних об’єктів, але вони або залишаються “пилитися в парламенті”, або не вирішують кореневу проблему — відсутність відповідальності забудовників за терміни та цільове використання коштів.

Рекомендації для інвесторів

Враховуючи масштаби проблеми та фактичну беззахисність інвесторів, вкрай важливо вживати заходів обережності при вкладенні коштів у житло, що будується.

Перевірка репутації забудовника

Перед інвестуванням необхідно:

• Вивчити історію компанії та її попередні проєкти
• Перевірити, чи є у забудовника проблемні об’єкти
• Оцінити фінансову стійкість компанії
• Вивчити відгуки інвесторів попередніх проєктів
• Перевірити засновників та бенефіціарів компанії

Вибір схеми інвестування

Найменш ризикованими вважаються:

• Фонди фінансування будівництва типу А з управлінням незалежним банком (хоча й вони мають проблеми)
• Купівля готового житла на вторинному ринку (без ризиків заморожування)
• Інвестування на пізніх стадіях будівництва, коли об’єкт уже близький до завершення

Найбільш ризиковані схеми:

• Цільові облігації — не забезпечені нічим, максимальні ризики для інвестора
• Форвардні контракти — складні схеми з участю посередників
• Договори на ранніх стадіях (“котлован”) — максимальний термін очікування та ризики заморожування

Юридичний захист

Інвесторам необхідно:

• Ретельно вивчати всі умови договору
• Звертати увагу на пункти про терміни та відповідальність за їх порушення
• Не пропускати терміни погашення цільових облігацій
• При перших ознаках проблем — звертатися до юристів
• Об’єднуватися з іншими інвесторами для колективного захисту прав

Висновки

Схема отримання надприбутку через заморожування будівництва працює завдяки комплексу факторів:

1. Законодавчі лазівки — безстроковість дозволів, відсутність санкцій за затримки
2. Фінансові маніпуляції — розміщення коштів на депозитах, перенаправлення грошових потоків
3. Спекуляція цінами — очікування зростання ринку, інфляційне знецінення боргів
4. Виведення коштів через афілійовані структури — підрядчики, постачальники, фіктивні витрати
5. Юридична захищеність — складність доведення нецільового використання коштів
6. Бездіяльність держави — корупція, лобістський вплив, відсутність політичної волі

Проблема має системний характер і вимагає кардинального реформування законодавства у сфері інвестування в будівництво. Доти, доки зберігається можливість безстрокової зупинки проєктів без наслідків для забудовника, схема працюватиме, а інвестори втрачатимуть свої гроші та роки життя в очікуванні обіцяного житла.