Судова практика: іпотекодержатель зобов’язаний повідомити іпотекодавця та інших осіб про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання

Рівненський апеляційний суд скасував оскаржене фінансовою установою рішення місцевого суду, який, задовольняючи позовні вимоги боржників, помилкового прийшов до висновку про те, що вони не отримали вимоги про виконання порушеного зобов’язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а банк надав реєстратору довідку про заборгованість із відображенням завищеного її розміру.

Боржники звернулися до місцевого суду з позовом до банку, приватного нотаріуса про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки, припинення права власності, який задоволено частково та скасовано рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі якого внесено запис про перехід права власності на об’єкт нерухомого майна до іншої фінансової установи.

Вважаючи таке судове рішення незаконним, ухваленим із порушенням норм матеріального та процесуального права й таким, що не відповідає фактичним обставинам справи, фінансова установа оскаржила його до Рівненського апеляційного суду.

Апелянт просив скасувати судове рішення й постановити нове — про відмову у задоволенні позовних вимог.

Колегія суддів прийшла до висновку про задоволення апеляційної скарги за наступних підстав.

Суду відомо, що між позичальницею та банком у 2008 році було укладено Договір про надання відновлювальної кредитної лінії.

З метою забезпечення виконання зобов’язань за Кредитним договором сторони уклали іпотечний договір, предметом іпотеки за яким стала квартира, яка на праві власності належить боржниці та майновим поручителям.

У зв’язку із неналежним виконанням позичальницею умов Кредитного договору, фінансова установа, скориставшись наданою йому законом та укладеним кредитним правочином правом звернення стягнення на предмет іпотеки, у 2011 році звернулася до місцевого суду з позовом до боржників про звернення стягнення на предмет іпотеки, який суд першої інстанції задоволив частково. Згідно з рішенням суду — звернено стягнення на предмет іпотеки для задоволення грошових вимог кредитодавця шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження.

Отже, банк скористався своїм правом на дострокове повернення всього кредиту з метою його дострокового повернення і між сторонами у справі існують лише невиконані зобов’язальні правовідносини, оскільки строк Кредитного договору закінчився.

У подальшому банк-правонаступник подав заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги позичальниці та майнових поручителів, виходив із того, що вони не отримали вимоги про виконання порушеного зобов’язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Колегія суддів апеляційної інстанції вважає такий висновок місцевого суду помилковим з огляду на наступне.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов’язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов’язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимого ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов’язання, унеможливлює застосування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв’язку чи кур’єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв’язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Із матеріалів справи вбачається, що банк двічі надсилав на адресу позичальниці та майнових поручителів повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основними зобов’язаннями.

У повідомленнях банк вимагав сплати боргу за Кредитним договором.

У порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» боржників попереджено, що в разі невиконання цієї вимоги протягом 30-денного строку фінансова установа має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 цього Закону. Вказані вимоги повернулися «за закінченням терміну зберігання».

Наведеного суд попередньої інстанції не врахував та дійшов помилкового висновку про недотримання фінустановою порядку надсилання боржникам вимоги про виконання порушеного зобов’язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Схожі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 07 травня 2025 року у справі № 523/19348/21, від 21 травня 2025 року у справі № 570/3057/23 (провадження № 61-1014св25).

Не зміг погодитися суд апеляційної інстанції і з тим, що місцевий суд, задовольняючи позовні вимоги, виходив з того, що банк діяв недобросовісно, надавши реєстратору довідку про заборгованість з відображенням завищеного розміру заборгованості, який суперечить судовим рішенням у справах № 2-1961/2011 та №569/5069/15-ц, тим самим створивши умови, за яких унеможливив усунення порушення боржником.

Такі посилання є безпідставними та такими, що суперечать судовій практиці.

Апеляційний суд звертає увагу, що рішення місцевого суду у справі №  2-1961/2011, на яке посилаються позичальниця та майнові поручителі, обґрунтовуючи розмір заборгованості, ухвалене більш ніж 13 років тому. Упродовж цього строку ні позичальниця, ні жоден з іпотекодавців в добровільному порядку не виконав повністю або частково рішення суду, ухвалене іменем України, і яке є обов’язковим до виконання.

Виходячи з того, що боржники не пред’явили  вимог про відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, а також у встановленому законом порядку не оскаржили проведену суб’єктом оціночної діяльності оцінку предметів іпотеки, яка була чинною на момент прийняття оспорюваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі якого внесено запис про перехід права власності на об’єкт нерухомого майна до банку, колегія суддів не погодилася з їх доводами щодо неправильного визначення розміру заборгованості.

У постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 592/9256/17-ц, від 09 лютого 2022 року в справі № 760/24222/19 зроблено висновок, що державний реєстратор при вчиненні реєстраційних дій не наділений повноваженнями з перевірки розміру кредитної заборгованості, зазначеного іпотекодержателем, факт нарахування відсотків та неустойки за межами строку кредитування не має правового значення в контексті правомірності прийнятих державним реєстратором рішень.

Позичальники не надали доказів виконання умов договору та відсутності у них перед банком кредитної заборгованості й не спростували доводів банку про невиконання ними рішення місцевого суду.

Таким чином, та обставина, що у повідомленнях вказано розмір заборгованості, який є більшим за розмір, вказаний у рішенні суду, не свідчить про незаконність звернення стягнення на предмет іпотеки. Боржники не заперечували наявність у них на день звернення стягнення невиконаних зобов’язань перед банком, що саме по собі свідчить про правомірність реєстраційної дії.

Більше того, розмір заборгованості, встановленої рішенням суду, значно перевищує  вартість предмета іпотеки, тому права боржників не могли бути порушені.

Оцінивши встановлені обставини справи в сукупності і взаємозв’язку із нормами закону, що їх регулює, а також беручи до уваги судову практику Верховного Суду, висновки якого є обов’язковими для судів при вирішенні аналогічних спорів, апеляційний суд виснував, що суд першої інстанції помилково задоволив позовні вимоги, які є безпідставними, тому скасував оскаржене банком судове рішення та ухвалив нове — про відмову у задоволенні позову про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки й припинення права власності.

Постанова Рівненського апеляційного суду від 18 листопада 2025 року у справі № 569/1714/25 (провадження № 22-ц/4815/1356/25).