Майнові права на земельну ділянку як об’єкт стягнення у виконавчому провадженні: роз’яснення адвоката

Питання законності опису та арешту в рамках виконавчого провадження майнових прав на земельну ділянку, що перебуває в оренді, тривалий час було дискусійним, навіть у касаційній інстанції.

Обмежена оборотоздатність

У постанові  від 18.03.2020 у справі № 904/968/18 Велика Палата Верховного Суду вказала, що виконавець не наділений правом накладення арешту на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря. Позиція була обґрунтована тим, що лише власник земельної ділянки або особа, якій надано це право, може ініціювати продаж майнових прав та реалізовувати це.

Високі судді виходили з того, що поняття «право оренди на земельну ділянку» слід застосовувати у системному звʼязку зі спеціальним законодавством, яке регулює зміст відповідного права, а також порядок його виникнення, зміни та припинення.

Зі ст.ст. 93 та 135 Земельного кодексу (у редакціях на момент вирішення спору) випливало, що право на оренду земельної ділянки, яке набуте орендарем на підставі договору оренди, є похідним від права власності майновим правом у розумінні ст.ст. 177 і 178 Цивільного кодексу, щодо якого законодавством установлено певні обмеження, які визначають рівень його оборотоздатності.

При цьому право оренди земельної ділянки також є об`єктом цивільних прав, відмінним від майна (коштів), та має обмежену оборотоздатність для боржника-орендаря.

І в аналізованій справі саме відсутність волі власника земельної ділянки, а точніше відсутність підстав в орендаря передавати право оренди третім особам (обмежена оборотоздатність), стала підставою для формування такої позиції.

Але згодом ст. 93 Земельного кодексу зазнала істотних змін в частині об’єму прав орендаря, що вплинуло на оборотоздатність права оренди земельної ділянки.

Нові правила

Так, Законом від 28.04.2021 № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» було внесено зміни до ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу. Було закріплено норму про те, що право користування (оренда, емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків визначених законом.

Пізніше Законом від 02.05.2023 № 3065-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» цю норму взагалі було викладено у новій редакції: «Право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством».

Отже, законодавець фактично зняв обмеження щодо оборотоздатності майнових прав (оренди) для користувача земельної ділянки сільгосппризначення, надавши йому право відчужувати їх без погодження із власником.

Така позиція була викладена у постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 11.07.2024 у справі № 904/9875/21. Окремо суд звернув увагу, що згідно зі ст. 5 Цивільного кодексу акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. І якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

До правовідносин, які виникли раніше і регулювалися нормативно-правовим актом, який втратив чинність, але права й обовʼязки зберігаються і після набрання чинності новим нормативно-правовим актом, тобто є триваючими, застосовуються положення нових актів цивільного законодавства.

Отже, права й обов`язки в орендних правовідносинах зберігаються і після набрання чинності новим нормативно-правовим актом, тобто є триваючими. Тому до правовідносин щодо відчуження права оренди земельної ділянки застосовуються положення нових актів цивільного законодавства.

Олександр Коваленко, адвокат, член Ради Комітету НААУ з питань захисту бізнесу та інвесторів для Національної асоціації адвокатів України.