понеділок, 19 листопада 2018
  • Київ 22:39
  • Нью-Йорк 15:39
  • Лондон 20:39
  • Токіо 5:39
  • Москва 23:39

Купуємо житло у забудовника, або Що варто знати, аби не стати власником довгобуду?

14 Травня 2018

В статті адвоката Івана Цебака йде мова про придбання житла (квартири, котеджу тощо) у забудовника і про «підводні камені»,  на які варто звернути увагу, щоб не стати власником довгобуду

Що варто знати, аби не стати власником довгобуду? Звичайно, що найкраще в такому випадку залучити до справи адвоката, який зможе вивчити документи забудовника (дозволи, договори тощо) та надати фахову правову допомогу.

Проте, зупинимось на тому, що все-таки варто взяти до уваги перед тим, як віддати свої заощадження за довгоочікуване житло.

Земля

В першу чергу, для зведення будинку забудовнику потрібно земельна ділянка. Забудовник може володіти земельною ділянкою на праві приватної власності, на праві оренди з правом її забудови, на праві суперфіцію (право забудови чужої ділянки). В такому випадку забудовник надасть вам свідоцтво про право власності, або ж договір оренди чи договір суперфіцію.

Проте бувають випадки, коли документи на землю оформлені на ТОВ «А», а забудовником виступає  ТОВ «Б». В такому випадку потрібно перевірити підставу передачі права забудови земельної ділянки від ТОВ «А» до ТОВ «Б».

На практиці забудовник ТОВ «Б» надає для ознайомлення Клієнту договір про передачу прав забудовника, але натомість не хоче надати саме документи на  земельну ділянку для ТОВ «А». Ось тут і буде перший «дзвіночок», що ми можемо мати справу із довгобудом. Без повного пакету документів на земельну ділянку немає сенсу продовжувати вивчення документів.

Кожна земельна ділянка має кадастровий номер, аналогічно ідентифікаційному номеру фізичної особи – платника податків. За кадастровим номером варто перевірити наявність та інформацію про земельну ділянку на Публічній кадастровій карті України.

Варто також перевірити інформацію про земельну ділянку у Єдиному державному реєстрі судових рішень. Критеріями перевірки мають виступати: кадастровий номер, реквізити договору оренди, суперфіцію або свідоцтва про право власності (номери, дати, назви сторін договору, назва власника тощо).

Наявність судового спору щодо земельної ділянки буде черговим «дзвіночком», що ми можемо мати справу із довгобудом.

Для «просунутих» дослідників рекомендую також перевірити процедуру оформлення видачі земельної ділянки, а саме: рішення  про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Тут варто звернути увагу на наявність конфліктів – як фактів обурення громадськості, так і судових спорів.

На завершення варто зазначити, що право власності чи право оренди земельної ділянки не впливають  на можливість або неможливість виникнення довгобуду, із точки зору права кожна із цих моделей дає однакові права на будівництво житла і подальшу його експлуатацію.

Дозвіл на виконання будівельних робіт

Право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України “Про оцінку впливу на довкілля”, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. (частина 1 стаття 37 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”)

Тобто, якщо забудовник пропонує вам придбати майбутню квартиру (майнові права на квартиру), але не може надати дозволу на виконання будівельних робіт на будівництво будинку, то можливість, що перед вами довгобуд, – майже 100%. Без цього документу у забудовника немає сенсу укладати із ним договір і передавати йому кошти за майбутню квартиру.

У разі, якщо право на будівництво об’єкта передано іншому замовникові або змінено генерального підрядника чи підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), а також у разі коригування проектної документації замовник протягом 3-х робочих днів повідомляє про такі зміни відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни. Продовження виконання будівельних робіт без такого повідомлення забороняється (частина 7 стаття 37 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”).

Трапляється, що в процесі будівництва змінився замовник (забудовник) будівництва (в деяких випадках замовник і забудовник –  різні особи, в деяких – співпадають), тому відповідні зміни вносяться до  дозволу на виконання будівельних робіт на будівництво будинку. Відсутність таких змін є підставою для детального вивчення ситуації, документів і прийняття рішення про можливість укладення із забудовником договору.

Проте, наявність у забудовника дозволу на виконання будівельних робіт на будівництво будинку не дає впевненості на 100%, що довгобуду не буде. Крім дозволу, необхідно отримати від забудовника наказ на затвердження містобудівних умов та обмежень, в якому рекомендую перевірити кількість допустимих поверхів і кількість поверхів, які планує звести забудовник.

Варто також взяти від забудовника технічні умови на електропостачання, водопостачання і водовідведення, газопостачання. Наявність у забудовника цих технічних умов, передбачає можливість у майбутньому підключення будинку до комунікацій. А от їх відсутність означає, що із підключеннями будуть проблеми.

Часто забудовники стверджують, що наказ на затвердження містобудівних умов та обмежень та (або)  технічні умови на електропостачання, водопостачання і водовідведення, газопостачання в них не має, а є архітекторів, інженерному відділі, тощо. А тому відділ продаж або інші відділи (працівники), що відповідають за продажі не можуть вам надати ці документи. В такому випадку укладення договору та передачу коштів варто відтермінувати до ознайомлення із цими документами.

Для «просунутих» дослідників рекомендую також перевірити у Єдиному державному реєстрі судових рішень наказ  на затвердження містобудівних умов та обмежень та дозвіл на виконання будівельних робіт. Наявність спору щодо цих двох документів може свідчити про можливий довгобуд.

Суб’єкти

Суб’єкт — юридична особа (фірма), що здійснює господарську діяльність. Як правило, для зведення багатоповерхового житлового будинку (житлового комплексу) діють два суб’єкти — забудовник та підрядник; рідше — один, забудовник він же підрядник; інколи — три і більше, забудовник, замовник, підрядник, компанія управління активами.

Перевіряємо кожного суб’єкта через сайт Міністерства юстиції України (безкоштовний запит) на предмет звірки місця знаходження, керівника та підписанта, види діяльності, власників та бенефіціарів.

Перевіряємо кожного суб’єкта через сайт Державної фіскальної служби на предмет наявності чи відсутності податкового боргу.

Компанію із управління активами перевіряємо на предмет її реєстрації у Національній комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, у Державному  реєстрі фінансових компаній.

Отриману інформацію звіряємо, співставляємо на предмет збігу бенефіціарів, інформації з мережі Інтернет на предмет ризиків репутації.

Договори

Найперше правило: проекти договорів необхідно надати на  правову експертизу юристу або адвокату, навіть якщо ви вважаєте, що все зрозуміло.

На що варто звернути увагу:

– предмет договору має бути чітко прописаний, що передбачає придбання квартири або майбутньої квартири, або майнових прав на квартиру; якщо укладаються попередній договір або форвардний контракт, або придбання цільових цінних паперів – то предмет може бути трішки інакший;

– договір має містити конкретний опис квартири, а саме: адресу будинку, що будується, або будівельну адресу, номер секції (під’їзду), номер поверху, номер квартири;

– ціна має передбачати кількість метрів квадратних, із прив’язкою до ціни за метр квадратний;

– договір повинен містити конкретний строк введення будинку в експлуатацію, інколи забудовники прописують додатковий строк до 90 днів.

Наведу такий приклад: один із забудовників з метою “оптимізації прибутку” розділяв вартість квартири на дві рівні частини за двома договорами. Перший – із забудовником на придбання майнових прав на квартиру, а другий договір – із фізичною особою підприємцем за послуги із пошуку, підбору і організації укладення договору. Ось такий випадок за другим договором чітко свідчить про можливість “довгобуду”.

Отже, будьте максимально уважні, залучайте юристів для укладення договорів, перевіряйте всі можливі документи, і якщо є ризик певної негативної події – приготуйтесь до неї, бо цілком ймовірно, вона відбудеться.

                      

Іван Цебак,

адвокат

 

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *