Свого часу громадяни України досить масово отримували кредити під заставу будинку або квартири (іпотека). З різних причини в таких осіб виникали борги. Банки активно стягували заборгованість та в рахунок погашення заборгованості отримували право власності на іпотечну нерухомість.
07.06.2014 року набув чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
За умовами вказаного Закону, якщо житлове майно надано в іпотеку на забезпечення виконання зобов’язань за споживчими кредитами, наданими в іноземній валюті, та іпотечне майно є єдиним місцем проживання – таке нерухоме майно не може бути примусово стягнуте.
Окрім того, довгий час існувала думка, що якщо в іпотечному майні зареєструвати малолітню або неповнолітню дитину, то це вже точно гарантія, що житло не заберуть у рахунок боргів.
Громадянам стало трішки легше, проте не надовго.
Загалом банки використовують «іпотечне застереження» відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку». Так, якщо в договорі іпотеки або в окремо укладеному договорі зазначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки можливе на підставі договору, то банки (або інші установи, що викупають права вимоги у банків) користуються цим застереженням та, зокрема, право власності на нерухоме майно може перейти до банка.
Звісно, необхідно дотриматись всієї процедури. Проте, отримавши право власності на житлове приміщення, банки йдуть до Департаменту реєстраційних послуг й лише на підставі того, що вони є власниками житлового приміщення, знімають з реєстрації усіх осіб, що були зареєстровані (прописані) у вже колишньому іпотечному майні. І взагалі нікого не хвилює чи були там зареєстровані неповнолітні або малолітні діти – процедура зняття з реєстрації місця проживання відбувається все одно.
Проте давайте розберемося, чи законне таке зняття з реєстрації місця проживання громадянина.
Відповідно до п. 26 Правил реєстрації місця проживання затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 02.03.2016 року № 207, зняття з реєстрації місця проживання особи здійснюється на підставі, зокрема: інших документів, які свідчать про припинення – підстав на право користування житловим приміщенням (закінчення строку дії договору оренди, найму, піднайму житлового приміщення, строку навчання в навчальному закладі (у разі реєстрації місця проживання в гуртожитку навчального закладу на час навчання), відчуження житла та інших визначених законодавством документів).
Зняття з реєстрації місця проживання здійснюється за клопотанням уповноваженої особи спеціалізованої соціальної установи, закладу соціального обслуговування та соціального захисту або за заявою власника/наймача житла або їх представників.
Однак, відповідно до ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», зняття з реєстрації місця проживання особи здійснюється на підставі:
- заяви особи або її представника, що подається до органу реєстрації;
- судового рішення, яке набрало законної сили, про позбавлення права власності на житлове приміщення або права користування житловим приміщенням, про виселення, про визнання особи безвісно відсутньою або оголошення її померлою;
- свідоцтва про смерть;
- паспорта або паспортного документа, що надійшов з органу державної реєстрації актів цивільного стану, або документа про смерть, виданого компетентним органом іноземної держави, легалізованого в установленому порядку;
- інших документів, які свідчать про припинення:
- підстав для перебування на території України іноземців та осіб без громадянства;
- підстав для проживання або перебування особи у спеціалізованій соціальній установі, закладі соціального обслуговування та соціального захисту;
- підстав на право користування житловим приміщенням.
Таким чином, підставами для зняття особи з реєстрації є її заява, судове рішення або припинення підстав на право користування приміщенням.
Натомість, якщо заяв від осіб про зняття їх з місця реєстрації не надходило, судове рішення, яким визнано осіб такими, що втратили право на користування жилим приміщенням, не надано, та не надано доказів припинення підстав на право користування квартирою (а загалом жодного такого документу не додається до заяви, окрім інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна), то таке зняття з реєстрації є незаконним та його можливо оскаржити в суді.
При цьому не є належним доказом припинення підстав на право користування квартирою або будинком лише той факт, що наразі банк є власником квартири. Адже сам факт переходу права власності від однієї особи до іншої не може бути єдиною та достатньою підставою для підтвердження наявності припинення підстав на право користування квартирою.
Також звертаю увагу на те, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом. А саме: протягом 30 днів після отримання письмової вимоги іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення. Якщо цього не сталось – їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Тобто дії щодо зняття осіб з реєстрації місця проживання, які здійснювалися за заявою власника житла без відповідного рішення суду про примусове виселення зазначених осіб або про позбавлення права власності на житлове приміщення, або про позбавлення права користування житловим приміщенням, є протиправними.
Таким чином, оскільки зняття з реєстраційного обліку громадян лише на підставі того, що змінився власник є незаконним та в осіб, які саме в такий спосіб були знаті з місця реєстрації є 2 варіанти дій:
- звернутись до суду із відповідним позовом або
- звернутись до виконавчого органу сільської, селищної або міської ради, сільського голови (у разі коли відповідно до закону виконавчий орган сільської ради не утворено) на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці, на яку поширюються повноваження відповідної сільської, селищної або міської ради.
Відповідно до п.п. 28, 29 Правил реєстрації місця проживання (затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 02.03.2016 року № 207) реєстрація місця проживання/перебування особи або зняття з реєстрації місця проживання скасовуються в разі їх проведення з порушенням вимог законодавства.
У разі виявлення такого порушення керівник органу реєстрації проводить перевірку підстав реєстрації/зняття з реєстрації місця проживання/перебування особи, за її результатами складає висновок та приймає рішення про скасування реєстрації/зняття з реєстрації місця проживання/перебування особи.
Про прийняте рішення особі надсилається письмове повідомлення, в якому зазначаються підстави його прийняття. Особу запрошують на прийом до органу реєстрації для внесення відповідних відомостей до документа, до якого вносяться відомості про місце проживання/перебування.
У разі виявлення порушень законодавства органом реєстрації під час здійснення реєстрації/зняття з реєстрації місця проживання/перебування особи такому органу надсилається повідомлення щодо необхідності проведення відповідної перевірки. У разі підтвердження зазначених порушень реєстрація/зняття з реєстрації місця проживання/перебування особи підлягає скасуванню.
Таким чином, наявність права власності на нерухоме майно не є підставою для зняття осіб, що зареєстровані в такому приміщенні з реєстрації місця проживання.
Зняття з місця реєстрації проживання на підставі лише документів, що підтверджують право власності нового власника, є підставою для звернення до суду і скасування зняття з реєстрації.
Окрім того, якщо в вас є заборгованість за кредитом, що забезпечений іпотекою, варто дуже пильнувати за своїм правом власності і вчасно приймати необхідні заходи для захисту своїх прав, щоб потім не опинитись у «разбитого корита».
І пам’ятайте: хто попереджений – той озброєний!
