Ринок землі – зрада чи перемога?

Білоголовий Ян

Адвокат, член Комітету з аграрного та земельного права НААУ

У 2001 році було прийнято Закон України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)», яким встановлювалась заборона: до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України, власники земельних часток (паїв) тимчасово не можуть укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування земельної частки (паю) або іншим способом відчужувати зазначені частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб.

У подальшому мораторій на землю визначив не тільки строк заборони (до 01 січня 2005 року), а й поширив її ще й на земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва. Як виключення, дозволялось здійснювати міну таких ділянок, успадковувати їх та вилучати для суспільних потреб.

Введений як тимчасова міра у 2001 році, мораторій продовжувався багато разів, але нарешті 31 березня 2020 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (надалі –  Закон про ринок землі), який повинен розпочати свою дію  01 липня 2021 року.

Втім, 31.03.2020 у Верховній раді України заблокували підписання Закону про ринок землі. На сайті парламенту опубліковані три (наразі говорять вже й про п’ять) проекти постанови ВРУ про скасування рішення про прийняття в цілому як закону проекту Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення: № 2178-10-П (автор – безпартійний депутат Поляков А.Е.); № 2178-10-П1 (автор – безпартійний депутат Савчук О.В); № 2178-10-П2 (автори – Тимошенко Ю.В., Іванченко В.Є.). Таким чином, голова Ради Дмитро Разумков не може підписати Закон про ринок землі та передати його на підпис Президентові – до розгляду всіх проектів постанов у сесійній залі.

 

Втім, проаналізуємо Закон про ринок землі та розберемось, через що більшість громадян України у соціальних мережах зчинили галас.

Оскільки на сайті ВРУ традиційно відсутній фінальний текст Закону, розглянемо лише ті основні моменти, що містяться у  порівняльній таблиці, наданої до другого читання законопроекту. Хоча, у тексті Закону можуть знайтись й інші цікавості.

 

-І-

Основною тезою противників вільного продажу земельних ділянок, яка не змінюється, по суті, багато років, є страх продажу української землі іноземцям чи олігархам.  Законом про ринок землі знято градус напруги: продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності заборонено!

 

-ІІ-

Що ж до фізичних осіб, які мають бажання продати свої земельні ділянки ( а таких за різними соціологічними опитуваннями виявилось від 10% до 20% ), та придбати такі ділянки (бажають від 40 до 60% громадян України), до 1 січня 2024 року:

а) громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим абзацом, але загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати десяти тисяч гектарів;

б) забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 371 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів) є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)».

Зверніть увагу: розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних діляноксільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться у безготівковій формі. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

А це вже говорить про те, що банківські установи та податкові органи будуть вивчати питання походження грошових коштів, які повинні бути офіційно задекларовані чи набуті.

 

-ІІІ-

Дуже правильним для розвитку ринку землі є можливість отримувати кредити під заставу сільськогосподарської землі. У цьому випадку право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави.

 

Обмеження по площі відсутні, але такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності. Порушення цієї вимоги є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.

 

-ІV-

До 1 січня 2030 року вирішено визначати ціну продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не нижче за їх нормативну грошову оцінку.

Після цієї дати скоріш за все будуть внесені зміни у законодавстві, оскільки договірна вартість продажу може складати формально 1 гривню.

 

-V-

Закон про ринок землі надасть можливість з 01 січня 2024 року набувати земельні ділянки юридичним особам України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів.

Проте, як ми знаємо, учасником юридичної особи може бути і громадянин України, вказівки якому у реальному житті надає громадянин будь-якої іншої держави. Відслідкувати реальних кінцевих бенефіціарних власників (контролерів) майже неможливо.

Тому, потрібно терміново вносити зміни у цей пункт шляхом зменшення загальної площі юридичним особам України до 1000 га, що унеможливить концентрацію землі де-факто в одних руках.

 

-VІ-

Земельні ділянки зможе придбати держава та територіальні громади без обмежень по площі. Зокрема, для громад це шанс відродити заможність та підвищити культуру обробітку земельних ділянок.

 

-VІІ-

Які ж запобіжники існують?

Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Цей абзац втрачає чинність за умови та з дня схвалення рішення на референдумі.

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.

 

Також забороняється відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених цим пунктом, в частині їх купівлі-продажу, та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)».

 

-VІІІ-

За будь-яких умов, у тому числі у випадку схвалення на референдумі рішення, визначеного в абзаці восьмому частини першої цієї статті, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;

5) юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);

6) юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;

7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

8) юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

 

-ІX-

Не забули депутати і про переважне право особи на придбання земельної ділянки, якою ця особа користується.

Наприклад, навіть, якщо умови договору оренди не містять пункт про переважне право, стаття 777 ЦК України нагадує, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Тож власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення зобов’язаний письмово повідомити орендаря земельної ділянки про умови продажу та запропонувати орендарю придбати ділянку. У разі відмови чи ігнорування листа протягом тридцяти календарних днів з моменту направлення, власник земельної ділянки може здійснити її продаж іншій особі.

Наслідком неповідомлення орендаря про продаж буде визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним. Проте, Закон не вимагає повідомляти орендаря під час укладання договору дарування земельної ділянки.

Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Вимоги частини сьомої статті 130 цього Кодексу не розповсюджуються на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до цього пункту.

 

Роблячи підсумки аналізу Закону про ринок землі, хотілось би зазначити, що в цілому він є позитивним і буде сприяти запуску реформи. Проте, народним депутатам потрібно приділити велику увагу проблемі набуття земельних ділянок юридичними особами України, оскільки відслідкувати реальних кінцевих бенефіціарних власників (контролерів) майже неможливо.