Непідписання довірителем (інвестором) акта прийому-передачі об’єкта інвестування у встановлений законом строк – два місяці, без поважних причин є підставою для відкріплення від нього об’єкта інвестування.
На таку норму, що міститься в ч. 12 ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон), звернув увагу Верховний Суд у постанові від 3 жовтня 2018 року у справі № 752/21249/15-ц (провадження № 61-17668св18).
Цим рішенням Суд задовольнив касаційну скаргу власника квартири, що була придбана у забудовника. Право власності згаданої особи на нерухомість, а також законність передачі їй таких прав забудовником оскаржив у суді громадянин, який у жовтні 2013 року уклав договір про участь у Фонді фінансування будівництва. 11 червня 2014 року він набув права та обов’язки за цим договором. Цього ж дня фонд видав довідку про його право на набуття у власність об’єкта інвестування – спірної квартири.
Будинок ввели в експлуатацію 26 травня 2015 року на підставі відповідної декларації. Однак через тривале неприйняття інвестором квартири (понад півроку) 8 грудня 2015 року від нього було відкріплено об’єкт інвестування. Згодом забудовник продав помешкання іншій особі, яка набула право власності на нерухомість, згідно з відповідним свідоцтвом, 6 січня 2016 року.
Інвестор просив суд визнати відкріплення протиправним та скасувати свідоцтво про право власності нового власника квартири. Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову інвестора з огляду на тривале неприйняття позивачем об’єкта інвестування. Однак апеляційний суд задовольнив його скаргу частково. Відтак до касаційної інстанції звернувся власник квартири, якого було позбавлено відповідних прав.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду апеляційної інстанції – скасуванню та залишенню в силі рішення суду першої інстанції.
ВС зазначив, що ч. 12 ст. 20 Закону передбачено, що якщо довіритель виконав усі зобов’язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об’єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об’єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань по об’єкту будівництва та об’єкту інвестування відповідно до ст. 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об’єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об’єкта інвестування.
29 травня 2015 року забудовник повідомив про введення об’єкта в експлуатацію у спосіб, передбачений згаданим договором – шляхом розміщення повідомлення на офіційному сайті проекту. Отже саме з цього часу починається відлік двомісячного строку для підписання акта прийому-передачі закріпленого за позивачем об’єкта інвестування. ВС зазначив, що суд апеляційної інстанції помилково вважав, що цей строк починається від дня отримання позивачем листа про введення будинку в експлуатацію, оскільки законом передбачено інше.
11 листопада 2015 року про введення будинку в експлуатацію забудовник повідомив інвестора листом, у якому вказав і про необхідність до 1 грудня 2015 року прийняти в установленому порядку об’єкт інвестування, підписати акти приймання-передачі із забудовником, а також договори з експлуатуючою та обслуговуючою організацією, визначеною забудовником. Цей лист позивач отримав особисто 13 листопада 2015 року, що підтверджується зворотним поштовим рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.
27 та 28 листопада 2015 року в газетах «Дивіденди Столиця» та «Голос України» було розміщено оголошення про розшук інвестора та повідомлення про необхідність термінового прибуття до офісу забудовника для отримання закріпленого за ним об’єкта інвестування. Крім того, 3 грудня 2015 року йому було направлено телеграму з проханням негайно звернутись до забудовника для отримання належним чином та в установленому порядку об’єкта інвестування. Лише після цього, через подальше зволікання інвестора 8 грудня 2015 року від нього відкріпили об’єкт інвестування і згодом квартиру продали іншій особі.
ВС дійшов висновку, що рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні первісного позову інвестора відповідає вимогам закону і матеріалам справи, тому підстав для його зміни або скасування немає.
