Належний спосіб захисту прав орендодавця в разі зміни НГО землі державної/комунальної власності – висновок ВС

У разі зміни розміру орендної плати у зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності належним способом захисту прав орендодавця є позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем.

Несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

На таких висновках наголосила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 5 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 (провадження № 12-66гс23).

У справі, яка розглядалася, селищна рада звернулася до суду з позовом до приватного підприємства про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Селищна рада прийняла рішення, яким затвердила нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

Суд першої інстанції спірну додаткову угоду визнав укладеною. Із цим погодився і суд апеляційної інстанції, але змінив рішення суду першої інстанції в частині моменту, з якого слід вважати укладеною вказану угоду.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що обов’язковість урахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абз. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель»).

Нормативна грошова оцінка земель установлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Отже, з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах немає обов’язку сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Окрім того, Велика Палата ВС зазначила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов’язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача. Це пов’язано з тим, що судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, у цій справі позовна вимога селищної ради не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.

Належному способу захисту орендодавця в такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.