Недійсність “біржових угод” з придбання житлової нерухомості: правові наслідки та способи захисту

Законодавством України не передбачено такої форми угоди, як біржова. Нормативно- правове визначення: Ст.15 ЗУ «Про товарні біржі» (редакція на 11.06.2003 р.)

Біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:

• а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
• б) якщо її учасниками є члени біржі;
• в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

Теоретико-правове визначення:

У «вузькому» розумінні: біржові угоди – це торгові угоди, які офіційно укладаються між членами біржі або брокерами під час біржових зборів у приміщенні біржі, або ж договір (укладення договору) про виконання певних зобов’язань.

У «широкому» сенсі: будь-які угоди, що укладаються на біржі, як то між брокерами, що працюють у брокерських фірмах, і, як правило, зареєстровані на біржах, між біржою й кліринговою організацією, біржою і брокером, біржою і депозитарієм, біржою і комерційним банком, що обслуговує її, кліринговою організацією й брокером, депозитарієм і брокером тощо.

Про недійсність «біржових угод» по придбанню житлової нерухомості розповіла адвокат, член Центру правничої лінгвістики ВША НААУ Салатин Ходжалиєва під час заходу з підвищення кваліфікації адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками правові наслідки та способи захисту недійсності «біржових угод» по придбанню житлової нерухомості, а саме:

• 1. Питання форми «біржових угод» за Законом України «Про товарні біржі» та ЦК УРСР. Дія акту цивільного законодавства у часі.
• 2. Правові наслідки недотримання вимог законодавства щодо форми договору по придбанню житлової нерухомості, укладеного на товарній біржі.
• 3. Можливі способи захисту права.
• 4. Огляд актуальної судової практики.

У рамках характеристики недійсності «біржових угод» по придбанню житлової нерухомості акцентовано на наступному:

1. Питання форми «біржових угод» за Законом України «Про товарні біржі» та ЦК УРСР

Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (Абзац 5 статті 15 ЗУ «Про товарні біржі» в редакції 16.02.1993).

Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин (Стаття 227 ЦК УРСР 1963 року в редакції від 08.10.1999).

Підзаконні акти:

ДОКУМЕНТ, на підставі якого провадиться державна реєстрація права власності: договори купівлі-продажу, міни, зареєстровані біржою (Додаток №1 до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 р. N 121, втратила чинність 15.02.2002 р.)

Відповідно до постанова Касаційного цивільного суду в складі Верховного суду від 21 липня 2021 р. (провадження №61-10287св20) справа №640/3509/19:

• Стаття 227 ЦК УРСР має спеціальний характер відносно статті 15 ЗУ «Про товарі біржі».
• Договір купівлі-продажу житлового будинку укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

ОКРІМ НОТАРІАЛЬНОГО ПОСВІДЧЕННЯ: Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. (Стаття 227 ЦК УРСР 1963 року в редакції від 08.10.1999)

2. Можливі способи захисту права

Відсутність єдності підходів в обранні способу захисту прав:

• Визнання права власності
• Визнання договору дійсним
• Кілька позовних вимог (про визнання договору дійсним та визнання права власності)

3. Визнання права власності:

1. сторони виконали у повному обсязі свої зобов’язання за укладеним договором купівлі-продажу
2. нотаріально посвідчити договір на даний час неможливо

(Рішення Первомайського міськрайонного суду від 19.03.2024 р. СПРАВА №484/6715/23)

«…В позовній заяві ОСОБА_1 зазначила, що 11.12.98 р. уклала договір-купівлі продажу з ОСОБА_3, за яким вона купила в останнього зазначену частину житлового будинку. Договір був зареєстрований Первомайською філією Південної товарної біржі за N 3650. Після укладення договору сторони здійснили всі дії на його виконання та була проведена реєстрація права власності в Первомайському міжміському бюро технічної інвентаризації. Однак, вказаний договір не був посвідчений нотаріально. На теперішній час посвідчити зазначений договір у нотаріуса неможливо, оскільки ОСОБА_3 помер….». Рішення Первомайського міськрайонного суду від 19.03.2024 СПРАВА №484/6715/23

4. Визнання договору дійсним

Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. (Абзац 2 Стаття 47 ЦК УРСР 1963 року).

Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 14.03.2024 Справа №487/1922/24 – договір визнано дійсним

1. сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено

2. в даний момент відповідач ухиляється від нотаріального оформлення угоди

5. Кілька позовних вимог (про визнання договору дійсним та визнання права власності)

Рішення Вінницького міського суду від 25.03.2024 СПРАВА №127/34826/23:

1. Обидві сторони умови договору виконали, однак нотаріально його не посвідчили, оскільки оформляючи його на біржі були ознайомлені із застереженням в договорі про те, що нотаріальному посвідченню він не підлягає. Тому, суд вважає, що є підстави для визнання вказаного договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним
2. Біржовий контракт не відноситься до правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна (!), тому право власності позивача на спадкове майно підлягає захисту шляхом визнання права.