Ненадання іпотекодержателем держреєстратору експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження є підставою для скасування держреєстрації права власності – ВС

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов’язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема, ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Про це йдеться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23).

Відповідно до обставин справи на забезпечення виконання зобов’язань третьої особи – ФОП за кредитним договором банк уклав із чоловіком позивачки договір іпотеки, предметом якого є земельна ділянка та розташований на ній житловий будинок.

Приватний нотаріус у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки зареєстрував право власності на земельну ділянку та житловий будинок за банком.

Позивачка як співвласниця нерухомого майна звернулася до суду з позовом про визнання недійсним договору іпотеки, укладеного між банком та її чоловіком, і про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності за банком.

Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний суд після нового розгляду справи погодився з висновком суду першої інстанції, проте змінив правове обґрунтування рішення в частині висновків про задоволення позову за вимогами про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав і їх обтяжень. Зокрема, встановив, що в матеріалах реєстраційної справи немає доказів проведення оцінки нерухомого майна та доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмети іпотеки з результатами оцінки цього майна.

Розглядаючи справу, Велика Палата ВС зазначила, що за змістом ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, і порядок державної реєстрації прав визначаються в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому Кабінетом Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі – Порядок № 1127).

У п. 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов’язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була додана до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Проте така вимога містилася в ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб’єктом оціночної діяльності.

ВП ВС наголосила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким порушенням є, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

За результатами розгляду справи ВП ВС не встановила правових підстав для скасування постанови апеляційного суду, якою змінено мотиви рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог позивачки як співвласниці іпотечного майна про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.