Нотаріальне посвідчення договору про придбання житла з використанням житлового сертифіката

Житловий сертифікат – це електронний документ, що підтверджує гарантії держави щодо забезпечення фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання такого приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі.

Відповідно до Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» та Порядку про надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, договір про придбання житла з використанням житлового сертифіката підлягає нотаріальному посвідченню.

Нотаріус перед нотаріальним посвідченням відповідного договору перевіряє наявність/відсутність державної реєстрації припинення права власності отримувача компенсації на знищений об’єкт нерухомого майна, за який нараховано компенсацію у вигляді житлового сертифіката. Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі встановлення нотаріусом відсутності державної реєстрації припинення права власності на знищений об’єкт нерухомого майна, вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору про придбання житла відкладається до вирішення питання щодо припинення права власності.

Водночас нотаріус, до якого звернулися за посвідченням договору про придбання житла, у разі звернення отримувача компенсації може також провести державну реєстрацію припинення права власності на знищений об’єкт нерухомого майна, за який отримано компенсацію у вигляді житлового сертифіката

Якщо право власності на знищену нерухомість, за яку нараховано компенсацію у вигляді житлового сертифіката, не було припинене в установлений законодавством строк, нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії щодо посвідчення договору про придбання житла.

У разі, коли договір про придбання житла стосується об’єкта, що буде споруджений в майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва, нотаріус перевіряє:

• наявність порушених проти замовника справ про банкрутство;
• відсутність в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань судового рішення про визнання юридичної особи банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури;
• відсутність факту перебування замовника будівництва у стані припинення шляхом ліквідації;
• наявність у замовника будівництва права на виконання будівельних робіт щодо відповідного об’єкта.

Також нотаріус перевіряє, щоб територія, на якій розміщено житло, що купується, не була включена до територій активних бойових дій або тимчасово окупованих російською федерацією територій України.

Нотаріус одночасно з посвідченням договору про придбання житла:

1) накладає заборону відчуження нерухомого майна, що придбавається з використанням житлового сертифіката, строком на п’ять років;

2) вносить відомості в Реєстр пошкодженого та знищеного майна: реквізити підписаного договору про придбання житла, банківські реквізити продавця (продавців) для оплати, вартість житла за договором, суму для оплати за житловим сертифікатом, ім’я та прізвище продавця об’єкта нерухомого майна.

Звертаємо увагу, що 15.04.2024 набирає чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення правового регулювання питань, пов’язаних із забороною відчуження об’єктів нерухомого майна, придбаних (у тому числі про інвестованих / профінансованих) з використанням житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості».

Законом вносяться зміни до законодавства, які дозволяють:

• дострокове зняття заборони відчуження, накладеної при посвідченні договору про придб:ання житла з використанням житлового сертифіката, у разі звернення стягнення на це житло;
• передавати отримувачем компенсації в іпотеку житло, придбане з використанням житлового сертифікату, з метою забезпечення виконання своїх зобов’язань за рахунок такого житла. В даному випадку вищезазначена заборона знімається нотаріусом достроково за заявою іпотекодержателя;
• здійснювати оплату різниці між фактичною вартістю житла, що придбавається з використанням житлового сертифіката, та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, у тому числі, за рахунок кредитних коштів.