Оцінка нерухомості занижена – чи законно ДФС вимагає визнання угод недійсними?

Кожного року бізнес вражають новації від податкових органів стосовно порушень податкового законодавства та відповідного донарахування податкових зобов’язань. І цей рік не став виключенням, тож знайомимося з новим творчим підходом фіскалів до оподаткування операцій з реалізації нерухомого майна.

Відповідно до п.172.3 ст.172 Податкового кодексу України, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку.

Обов’язковість проведення оцінки нерухомого майна при його продажу визначена п.172.4 ст.172 Податкового кодексу України, Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, та рядом підзаконних нормативно-правових актів, які регламентують порядок здійснення оцінки нерухомого майна та професійної оціночної діяльності.

В чому ж проблема за наявності чіткого механізму визначення бази та об’єкту оподаткування при реалізації нерухомого майна? Мова йде саме про можливе заниження оціночної вартості об’єкта нерухомого майна при його продажу, відповідальність за що ДФС «в дусі традицій» намагається покласти на продавця як носія основного податкового навантаження за правочином з відчуження нерухомого майна.

І, звісно, платнику податків цікаво, яке ж відношення до цієї «проблематики» має він сам та і ДФС загалом?

За великим рахунком – дійсно, ніякого. Адже, приміром, платник податків – продавець майна не має ніякого відношення до суб’єкта оціночної діяльності, окрім укладеного договору про надання послуг, серед істотних умов якого (визначених ст.11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні») відсутні будь-які параметри стосовно меж вартості об’єкта нерухомого майна, оцінка якого здійснюється суб’єктом оціночної діяльності, та стосовно якого сторони мають дійти згоди.

Більше того, сам Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначає, що оцінка майна проводиться суб’єктом оціночної діяльності відповідно до методики, та що саме цей суб’єкт несе відповідальність за недостовірну оцінку – у випадках, занадто низька чи занадто висока ціна об’єкту нерухомого майна (ч.2 ст.32 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

А тому знову повертаємось до відомої всім, зокрема і ДФС, тези із Конституції України стосовно індивідуальності юридичної відповідальності (стаття 61), підкріпленої численними рішеннями Європейського суду з прав людини.

Тобто, у випадку навіть допущених порушень суб’єктом оціночної діяльності має наставати відповідальність, визначена законом саме для цього суб’єкта, а не для продавця за правочином про відчуження нерухомого майна (платника податків), що сумлінно сплатив податок відповідно до одержаного висновку про оцінку, який на момент його отримання є належним чином оформленим, зареєстрованим та прийнятий нотаріусом при укладені договору.

До того ж, думки ДФС без відповідної реакції регулятора суб’єктів оціночної діяльності (ФДМУ) носять надуманий характер та просто не можуть слугувати підставою для донарахування грошових зобов’язань платникам податків.

Цікавими ж мають бути і висновки ФДМУ з цього приводу, адже об’єкти, оцінку яких проводять суб’єкти оціночної діяльності, різняться між собою, а саме – знаходяться в різних будинках, які побудовані з різних матеріалів, в різних територіальних одиницях, на різних поверхах, під’їздах тощо. Окрім того, й інші фактори впливають на вартість таких об’єктів, тому, якщо суб’єкт оціночної діяльності діяв відповідно до методики, висновок про здійснення недостовірної оцінки того чи іншого об’єкта є просто не зрозумілим.

Якщо говорити про визнання правочинів з відчуження нерухомого майна недійсними за позовами ДФС, то дійсно – такі повноваження ДФС надані ст.20 Податкового кодексу України. Проте, як вже зазначалось вище, на мою думку, абсолютно неправомірно пов’язувати порушення суб’єкта оціночної діяльності, допущені при здійсненні оцінки, із укладеним між сторонами правочином, так як в момент його укладення вони діяли на підставі розробленої оцінки, яка була чинною, належним чином зареєстрованою, та обидва мали на меті настання правових наслідків.

Тобто, має місце така собі «презумпція правомірності оцінки» – як для сторін правочину, так і для нотаріуса, із всіма наслідками, які пов’язані із її застосуванням.

Стосовно положень Цивільного кодексу України про те, що правочин може бути визнаний недійсним, якщо він порушує інтереси держави та суспільства: за такою логікою будь-який договір з відчуження об’єкта нерухомого майна в Україні буде таким. Адже правильна вартість об’єкта нерухомого майна при його оцінці, на думку ДФС, ФДМУ, та і взагалі будь-якого державного органу, прерогативою якого є не законність та непорушність прав платника податків, а наповнення державного бюджету, – це просто «більше».