Президент підписав закон, що посилює захист добросовісних набувачів: що зміниться?

Суди України, включаючи Верховний Суд, протягом останніх років формували неоднозначну практику у справах щодо витребування нерухомого майна. Особливу проблему становила підміна віндикаційного позову негаторним, що суперечить усталеній судовій доктрині та міжнародним стандартам захисту права власності. Гостро ця проблема проявлялася у справах за позовами прокурорів, які діяли в інтересах держави.

7 квітня 2025 року Президент України підписав Закон «Про внесення змін до Цивільного кодексу України», покликаний врегулювати правові колізії та встановити більш чіткі правила для захисту добросовісних набувачів.

Закон передбачає:

• встановлення об’єктивної позовної давності

Строк позовної давності у справах щодо витребування нерухомого майна тепер обчислюється не з моменту порушення права, а з дати державної реєстрації права особи, яка порушила право позивача, або з дати передачі нерухомості набувачеві. Це усуває правову невизначеність та запобігає маніпуляціям із термінами звернення до суду, адже, наприклад, прокурори подають позовні заяви навіть після спливу 20 років з дня отримання майна у власність.

• посилення захисту добросовісних набувачів

Якщо з моменту державної реєстрації права власності набувача минуло понад 10 років, витребувати таке майно вже неможливо. Винятки встановлені лише для об’єктів критичної інфраструктури, стратегічних об’єктів державної власності, культурної спадщини та природно-заповідного фонду.

• обов’язкову компенсацію добросовісним набувачам

У разі витребування майна на користь держави чи територіальної громади суд одночасно вирішуватиме питання компенсації добросовісному набувачеві. Орган державної влади чи місцевого самоврядування має заздалегідь внести ринкову вартість майна на депозитний рахунок суду. Це унеможливлює ситуації, коли особа залишається без майна і без компенсації.

Закон набирає чинності наступного дня після його офіційного опублікування та має зворотну дію в часі. Це означає, що його положення застосовуватимуться і до справ, які ще не отримали остаточного рішення суду.

Що це означає на практиці? Прийняті зміни забезпечують:

– баланс інтересів держави / територіальної громади та приватних власників;

– підвищення рівня захисту прав добросовісних набувачів;

– зменшення випадків безпідставного витребування майна;

– встановлення більш чітких правил для компенсації при поверненні майна державі чи громаді;

– правову визначеність у сфері захисту права власності.

Цей закон є важливим кроком на шляху до справедливого вирішення майнових спорів і стане запобіжником для ситуацій, коли держава чи місцеві органи могли б без відповідних підстав позбавляти громадян майна.

Старовойтова Дарина,

Адвокат, Медіатор, партнер АО Веріті Груп