Що робити, якщо орган місцевого самоврядування не підписує договір оренди землі: аналіз спору із Київською міською радою

В Україні оренда землі — звична практика. Часто мова йде про земельні ділянки, що перебувають у комунальній власності, тобто належать місту або громаді. Передати таку землю в оренду може лише відповідна міська, сільська чи селищна рада. Але навіть після всіх погоджень трапляються випадки, коли відповідна рада просто не підписує договір. Що тоді робити?

Для початку важливо розуміти, як має відбуватися процедура. За Законом України «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким один бік (місцева рада) передає іншому (орендареві) земельну ділянку у користування на певний строк за гроші.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Крім того, можливим є варіант укладення Типового договору оренди землі, який затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Розпорядження землями комунальної власності міста Києва, в тому числі надання земельних ділянок у власність чи користування відноситься до виключних повноважень Київської міської ради.

Щоб отримати таку землю, потрібно пройти кілька етапів: спочатку рада ухвалює рішення про передачу ділянки, потім готується проєкт договору, після чого сторони його підписують, і тільки після цього право оренди реєструється в державному реєстрі. Лише з моменту реєстрації орендар офіційно має право користуватися землею.

Важливо при укладенні такого договору дотриматися всіх його істотних умов, відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» якими є:

• об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Але буває так, що міська рада ухвалює рішення про передачу землі, а далі з незрозумілих причин просто не підписує договір. Саме така ситуація склалась у справі № 910/9062/23. Ще у 2016 році Київська міська рада погодилась передати суб’єкту господарювання землю в оренду, і той вчасно надав усі необхідні документи. Проєкт договору було погоджено з усіма структурами, але Київська міська рада роками не підписувала сам договір.

Суб’єкт господарювання неодноразово звертався до Київської міської ради, але договір так і не було підписано. Зрештою, у 2023 році він подав позов до суду з вимогою визнати договір оренди укладеним. Суд встановив, що орендар виконав усі необхідні дії: документи надав, умови договору були погоджені, і тільки з боку Київської міської ради не було підпису. Київська міська рада без причин затягувала процес, що призвело до втрат бюджету, адже орендна плата не надходила протягом більше ніж 9 років. Така бездіяльність є незаконною, оскільки орган влади має діяти добросовісно та в межах своїх повноважень.

У січні 2024 року Господарський суд міста Києва ухвалив рішення на користь суб’єкта господарювання та визнав договір оренди земельної ділянки укладеним, незважаючи на те, що Київська міська рада формально його не підписала, оскільки всі істотні умови були погоджені, а орендар діяв відповідно до закону. Після неодноразових оскаржень рішення до суду апеляційної інстанції та перегляд його Верховним Судом, на 2 колі апеляційна інстанція залишила його без змін.

Ця справа є важливою для всіх, хто планує орендувати землю у місцевої влади. Вона показує, що навіть якщо орган місцевого самоврядування затягує процес та «грає у мовчанку», у вас є законний спосіб відстояти свої права і ви маєте право захищати себе в суді. Якщо міська рада прийняла рішення про передачу землі, погоджений проєкт договору, суд може визнати такий договір укладеним.

Судова практика підтримує добросовісних орендарів, які готові платити й використовувати землю за призначенням. Це особливо актуально під час правового режиму воєнного стану, коли бізнес продовжує працювати, сплачувати податки та орендні платежі, в той час як міська рада, ухиляючись від виконання своїх обов’язків, лише заважає розвитку.

Визнання договору оренди земельної ділянки укладеним у судовому порядку є дієвим способом реалізації принципу добросовісності сторін та забезпечення сталих правовідносин у сфері землекористування. Необхідним є подальше законодавче вдосконалення механізмів реалізації рішень органів місцевого самоврядування, аби уникати зловживань та затягувань підписання договорів.

Отже, головне — не зволікати. Якщо орган місцевого самоврядування не підписує договір, звертайтесь до суду. Закон і судова практика на вашому боці. Такий підхід захищає інтереси бізнесу, громади і держави в цілому.

Банзерук Вікторія,

юрист Адвокатського обʼєднання Verity Group