Спір між співвласниками щодо земельних ділянок з багатоквартирними будинками: роз’яснення адвоката

Коли виникають спірні питання між співвласниками щодо використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, проблема потребує ретельного вивчення, зокрема, й дослідження позовних вимог про усунення перешкоди у користуванні землею шляхом демонтажу огорожі, вольєра та знесення самочинно побудованого гаража.

Згідно зі ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Як передбачено ст. 317 Цивільного кодексу України, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Власник згідно з ч. 1 ст. 319 ЦК володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Стаття  321 ЦК закріплює принцип непорушності права власності, передбачений ст. 41 Конституції України. Він означає, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 355 ЦК майно, яке є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або спільної сумісної власності.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до  їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов’язковим і для особи, яка придбає згодом частку в  праві спільної часткової власності на це майно (ч. 4 ст. 358 ЦК).

Згідно із  ч.  1 ст.  368 ЦК спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

У ст. 369 ЦК передбачено, що співвласники майна, яке є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У разі вчинення одним зі співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не  встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним зі співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Право спільної власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Відповідно до ст. 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. У разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і  правил суд за  позовом відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування може ухвалити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Виходячи з розуміння норм ст. 377, 382, 385, 812 ЦК, багатоквартирним слід вважати житловий будинок, який складається із двох чи більше квартир.

Стаття 382 ЦК визначає поняття квартири як окремого об’єкта права власності. Квартирою є ізольоване помешкання у житловому будинку, призначене і придатне для постійного у ньому проживання.

На підставі ч. 2 ст. 382 ЦК усі власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та  несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового чи нежитлового приміщення, будівлі та споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку і розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Частиною  1 ст.  42 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У зв’язку з цим самовільне заняття цих земельних ділянок громадянами для задоволення власних потреб не допускається. Частина друга цієї статті передбачає, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом міністрів України. А ч. 3 ст. 42 ЗК встановлює, що порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проєктів розподілу території кварталу, мікрорайону і відповідної землевпорядної документації.

Відповідно до змісту ст. 89 ЗК і гл. 26 розд. І кн. 3 ЦК спільною сумісною власністю є спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.

У спільній сумісній власності може перебувати земельна ділянка співвласників жилого будинку і співвласників багатоквартирного будинку, які мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частини.

Частина  3 ст.  89 ЗК визначає, що  володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюється за договором або законом.

Згідно із частинами 4, 5 ст. 89 ЗК співвласники земельної ділянки, що  перебуває у  спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки, крім випадків, установлених законом.

Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з  виділенням частки співвласника, може бути здійснено за  умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.

Нормами земельного законодавства та  Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»від 14.05.2015 р. № 417 не передбачена можливість передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

У разі приватизації громадянами квартир земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватися у користування лише у спільну сумісну власність усім власникам квартир.

Відповідно до п. 4 ст. 1 Закону № 417 прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для  обслуговування багатоквартирного будинку і задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Згідно із частинами 1, 2 спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділене між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку.

За ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового чи майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, не визнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та  забезпечити поновлення порушеного права.

За ст. 391 ЦК власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування і розпоряджання своїм майном.

Частиною  2, п. «б» ч.  3 ст.  152 ЗК передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Розглянемо приклад судової практики щодо позовних вимог про усунення перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу огорожі, вольєра та знесення самочинно побудованого гаража.

У  січні  2022  р. ОСОБА_4, ОСОБА_8 та  ОСОБА_5 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_6, ОСОБА_7, згідно з вимогами якого просили зобов’язати відповідачів усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою площею 0,0621 га, кадастровий номер №__ шляхом:

— демонтажу огорожі (фундаменту і сітки), встановленої з боку фасадної частини будинку, між стіною будинку та огорожею, яка встановлена по межі земельної ділянки зазначеного будинку і землі загального користування;

— демонтажу огорожі (фундаменту, металевих стовпчиків, сітки-рабиці), встановленої позаду будинку (на подвір’ї зазначеного будинку);

— демонтажу вольєра;

— знесення самочинного побудованого на зазначеній земельній ділянці гаража.

В обґрунтування позовних вимог зазначили, що позивачі та відповідачі є співвласниками чотирьохквартирного житлового будинку. ОСОБА_7 та  ОСОБА_6 є  співвласниками квартири АДРЕСА_2, ОСОБА_4 та  ОСОБА_8 є  співвласниками квартири АДРЕСА_3, ОСОБА_5 є власником квартири АДРЕСА_4, ОСОБА_6 є власницею квартири АДРЕСА_5. Будинок знаходиться на земельній ділянці площею 0,0621 га, кадастровий номер №_, яка передана у спільну сумісну власність співвласникам будинку для  будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Незважаючи на те, що позивачі та відповідачі є співвласниками земельної ділянки, відповідачі чинять позивачам перешкоди в користуванні земельною ділянкою. Так, без згоди відповідачів установили з бічної сторони будинку огорожу, якою повністю перекрили доступ (прохід) до стіни будинку, відгородили частину спільної земельної ділянки шляхом установлення бетонного фундаменту, на  якому встановили металічні стовпчики, між якими натягнули сітку-рабицю, що створює незручності для заїзду транспортного засобу на подвір’я будинку. Також установили вольєр, в якому сім’я утримувала велику собаку. Крім  того, ОСОБА_6 на земельній ділянці самочинно збудувала цегляну господарську споруду — гараж, чим обмежила доступ до користування всією площею земельної ділянки.

08.02.2022 р. відповідачі надали відзив на позовну заяву, в якому зазначили, що позовні вимоги не визнають, вважають, що жодне право позивачів щодо користування земельною ділянкою ніким не  порушено. Такий порядок користування був установлений власниками квартир у будинку ще в 90-х роках, а в 2014 році, після оформлення права спільної сумісної власності на земельну ділянку, був підписаний план розподілу земельної ділянки на тих самих умовах користування.

Причиною подання позову є  бажання позивача ОСОБА_5, власника квартири, виділити із земельної ділянки частку та визнати на неї право власності. Жодних перешкод відповідачам у користуванні земельною ділянкою вони не чинили і не чинять. ОСОБА_9 погодила план користування земельною ділянкою та жодних претензій не висловлювала. ОСОБА_8 є неналежним позивачем, оскільки вона відмовилася від прав на  земельну ділянку ще в  2013 році і, як наслідок, не є співвласником земельної ділянки. Облаштована фіртка з бічної сторони будинку закривається на засув і її можна в будь-який момент відчинити. Огорожу навколо частини будинку, де знаходяться квартири відповідачів, вони встановлювали ще в  2015 році, щоб на подвір’я не заходили сторонні люди. Огорожу, яка встановлена на подвір’ї будинку, встановлював ще попередній власник квартири, на даний момент відповідачі підтримують цю огорожу в  належному стані, ніякого фундаменту там немає, доступ відкритий для  всіх співвласників ділянки. Зазначена огорожа ніколи не створювала незручностей для заїзду транспортних засобів. Щодо вольєру (будки), то вона встановлена на  тій частині земельної ділянки, яка виділена для квартири ОСОБА_6. Що стосується самочинно збудованої цегляної споруди (гаража), то позивачами не зазначено, про яку саме споруду йдеться. На спільній земельній ділянці збудовано три гаражі. Жодного гаража відповідачі не будували, ці споруди, туалет і сарай, які розташовані поруч, вже стояли, коли відповідачка ОСОБА_6 ще була дитиною. Тому позов є безпідставним і надуманим.

Ухвалою суду від 05.04.2022 р. до участі у справі в  якості третьої особи, яка не  заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів, залучено Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради.

Представник третьої особи надав письмові пояснення, в яких зазначив, що згідно з даними Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, відсутні дані щодо зареєстрованого права на  виконання будівельних робіт і прийняття в експлуатацію гаража на  ділянці площею 0,0621 га, кадастровий номер №_. Перевірка зазначеного об’єкта посадовими особами Управління не проводилася. Зважаючи на відсутність проведених заходів державного архітектурно-будівельного контролю на об’єкті: гараж на земельній ділянці площею  0,0621 га, кадастровий номер №_, управління щодо задоволення позовної вимоги про знесення об’єкта покладається на розсуд суду.

27.09.2022  р. позивачка ОСОБА_8 подала заяву про відмову від  позову, така заява прийнята судом і 27.09.2022 р. провадження у справі в частині позовних вимог ОСОБА_8 закрито.

Представник позивачки ОСОБА_4 (адвокат) у судовому засіданні позовні вимоги підтримав із підстав, наведених у позові, суду пояснив, що його довірителька є власницею квартири та співвласницею земельної ділянки, тому має право нею користуватися у повному обсязі, але відповідачі чинять їй перешкоди у такому повноцінному користуванні, тому вона змушена звернутися з позовом до суду. Погодився із твердженням про те, що між сторонами узгоджено порядок користування земельною ділянкою, але за усною домовленістю між співвласниками всі прибудови повинні були бути знесені при розподілі земельної ділянки.

Позивачка ОСОБА_4 в судові засідання не з’являлася, надала суду письмові пояснення, в яких зазначила, що в 2013 році власниками квартир було прийнято рішення про приватизацію прибудинкової земельної ділянки та подальше знесення всіх самочинно збудованих на ділянці будівель. У 2014 році процес приватизації було завершено передачею ділянки у спільну сумісну власність. Додатково між ними було узгоджено план розподілу земельної ділянки з метою проведення благоустрою земельної ділянки та знесення самочинно встановлених на ній парканів, гаражів, вуличних туалетів. Проте відповідачі не мали наміру виконувати досягнуті домовленості. Більше того, відповідачі без згоди інших співвласників не здійснили демонтаж гаража та паркана, а встановили нові паркани та фіртку, обмеживши позивачку в користуванні спільною земельною ділянкою. На прохання позивачки усунути перешкоди у  користуванні земельною ділянкою їй було запропоновано потрапляти на земельну ділянку через суміжну земельну ділянку будинку. Гараж позивачки є заблокованим із гаражем відповідачки ОСОБА_7, тому вона погоджується добровільно розібрати свій гараж разом із гаражем ОСОБА_7.

Позивач ОСОБА_5 у судові засідання не з’являвся, його представник адвокат у судовому засіданні позовні вимоги підтримав із підстав, наведених у позові. Також пояснив, що ОСОБА_5 є власником квартири, але не може успадкувати частину земельної ділянки з підстав, які від нього не залежать. Він не проживає в будинку, але це не означає, що він не може вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою. ОСОБА_6 та її чоловік фактично перемурували старий гараж (сарай) і користуються ним, це зроблено без згоди інших співвласників, тому такий гараж повинен бути знесений, як і сітка, паркан та вольєр.

Відповідачка ОСОБА_6 у судовому засіданні позовні вимоги не визнала з підстав, наведених у відзиві, суду пояснила, що позивачі до неї зверталися з приводу перешкод у користуванні земельною ділянкою, між ними існує встановлений порядок користування земельною ділянкою і до цього часу жодних непорозумінь не було, поки квартиру в будинку не придбав ОСОБА_5. Ніякого гаража вона та члени її сім’ї не будували, гараж збудований набагато раніше ще попередніми власниками, як і огорожа на подвір’ї, а вони з чоловіком це все підтримують у належному стані.

Представників відповідачів адвокат у  судовому засіданні позовні вимоги не визнала, просила у задоволенні позову відмовити з підстав, наведених у відзиві, також надала письмові пояснення. Суду пояснила, що сітку та фіртку за будинком установлювали її довірителі, але позивачі мають можливість проходу через цю фіртку, вона закривається на гачок; паркан із сіткою всередині подвір’я встановлювали попередні власники, а її довірителі підтримують цю загорожу в належному стані, позивачі мають можливість повного доступу всередину та зберігають там свої будівельні матеріали; вольєр установив чоловік ОСОБА_6; мурований гараж належить позивачці ОСОБА_4, дерев’яний гараж належить відповідачці ОСОБА_7, він був установлений ще в 1947–1959 роках, це різні гаражі й не відомо, про знесення якого говорять позивачі. Ніякої перебудови гаража відповідачі не здійснювали, ним користуються та зберігають там свої речі.

Представник третьої особи у судовому засіданні суду пояснив, що до Управління не надходило жодних звернень щодо знесення гаража, дозвіл на будівництво гаражів протягом останніх 11 років не видавався, чи видавався такий дозвіл раніше, представнику Управління не відомо.

Заслухавши пояснення сторін та їх представників, покази свідків, дослідивши письмові докази у справі, всебічно і повно з’ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об’єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом установлено таке.

ОСОБА_19, ОСОБА_6, ОСОБА_4 та ОСОБА_7 є співвласниками земельної ділянки площею 0,0621 га, кадастровий номер №_, земельна ділянка належить їм на праві спільної сумісної власності, що підтверджується інформацією з  Державного реєстру речових прав на  нерухоме майно та  Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Суд ураховує правовий висновок Верховного Суду від 27.05.2021 у справі № 344/2239/19, де зазначено, що житловий будинок, який знаходиться на спірній земельній ділянці, є за своїм статусом багатоквартирним будинком, тому відповідно до ст. 42 ЗК земельна ділянка має статус земельної ділянки багатоквартирного будинку.

Таким чином, зазначені вище норми права і встановлені у справі обставини дають підстави для висновку, що позивачі як власники квартир у багатоквартирному будинку, які є  одночасно співвласниками зазначеної земельної ділянки, мають право вимагати усунення перешкод у користуванні своїм майном.

Суд установив, що відповідачі, які є співвласниками і власниками, на прибудинковій території зазначеного будинку самовільно встановили огорожу (сітку) з боку фасадної частини будинку, між стіною будинку й огорожею, яка встановлена по межі земельної ділянки зазначеного будинку і землі загального користування; огорожу (металеві стовпчики, сітку-рабицю) позаду будинку (на подвір’ї); вольєр без згоди співвласників багатоквартирного будинку, співвласників земельної ділянки. Спростування такому відповідачами, їх представником не надано суду.

З огляду на вищенаведені правові норми та встановлені обставини справи, вимоги позивачів про демонтаж огорожі (фундаменту і сітки), встановленої з боку фасадної частини будинку, між стіною будинку та огорожею, яка встановлена по межі земельної ділянки зазначеного будинку і землі загального користування; демонтаж огорожі (фундаменту, металевих стовпчиків, сітки-рабиці), встановленої позаду будинку (на подвір’ї зазначеного будинку); демонтаж вольєра підлягають задоволенню.

За  встановленими судами фактичними обставинами справи, сторони спору знаходяться у довготривалому конфлікті щодо користування зазначеною земельною ділянкою, тому найкращий спосіб вирішення спору має бути обраний із дотриманням балансу інтересів обох сторін у справі.

Суд вважає, що право позивачів порушене та підлягає захисту шляхом зобов’язання відповідачів усунути перешкоди позивачам у користуванні земельною ділянкою кадастровий номер №_, площею 0,0621 га.

Щодо позовних вимог про зобов’язання відповідачів усунути перешкоди шляхом знесення самочинного побудованого на зазначеній земельній ділянці гаража, суд зазначає таке.

Разом з  тим, як вбачається з  матеріалів справи, не міститься належних і допустимих доказів, на яких ґрунтуються вимоги позивачів щодо зазначеної вище позовної вимоги, який саме гараж слід знести, хто є власником гаража, хто його будував і коли, чи є гараж суцільною монолітною спорудою.

Сторони у судових засіданнях і свідки стверджували, що гаражі побудовані попередніми власниками квартир.

Представники позивачів стверджують, що відповідачі, зокрема чоловік ОСОБА_6, перебудовували гараж, оскільки на  фото видніються шматки цегли та газоблоків, але фото не можуть достеменно стверджувати, з чого та коли побудований гараж, ким проводилася його перебудова.

Як стверджує представник Управління, згідно з даними Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відсутні дані щодо зареєстрованого права на виконання будівельних робіт і прийняття в експлуатацію гаража на ділянці площею 0,0621 га, кадастровий номер №_. Перевірка зазначеного об’єкта посадовими особами Управління не проводилася.

Але суду не надано належних і допустимих доказів того, що гараж збудований відповідачами або ними здійснена його перебудова. Тому зазначена вимога позивачів не підлягає задоволенню.

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 27.02.2023 р. позов задоволено частково.

Не  погоджуючись із  рішенням суду ОСОБА_4, до  якої приєдналась ОСОБА_2, подала апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про скасування оскаржуваного рішення суду з ухваленням нового про відмову в задоволенні позову, посилаючись на те, що суд неповно з’ясував обставини справи, допустив порушення норм матеріального і процесуального права, тому ухвалив незаконне рішення. Зазначає, що судом першої інстанції не взято до уваги погодження всіма сторонами використання спільної земельної ділянки та затвердженого Плану розподілу прибудинкової території. Таким розподілом усі співвласники узгодили між собою право користування земельною ділянкою та виділені частини земельної ділянки для користування власниками відповідних квартир для власних потреб.

Так, позивачка ОСОБА_3 розмістила сарай і гараж, тобто реалізувала своє право на використання спільної земельної ділянки. Установлення і використання нею вольєра здійснено згідно із Планом розподілу. Таким чином, демонтаж споруди порушує її  право на користування як співвласником земельною ділянкою. Що стосується демонтажу огорожі з фасадної сторони будинку, то такої перешкоди не існує. Огорожа встановлена на бетонний камінь (поребрик), тому висновок суду про демонтаж фундаменту огорожі та самої огорожі є передчасним і відповідає обставинам справи. Крім того, набуття ОСОБА_1 права власності на квартиру не є підставою виникнення у нього права на земельну ділянку багатоквартирного будинку, що передбачено вимогами ст. 42 ЗК.

Не  погоджуючись із  рішенням суду, ОСОБА_1, до  якого приєдналась ОСОБА_3, подав апеляційну скаргу, в якій ставить питання про скасування оскаржуваного рішення суду, з ухваленням нового про задоволення позову в повному розмірі, посилаючись на  те, що  суд неповно з’ясував обставини справи, допустив порушення норм матеріального та процесуального права, тому ухвалив незаконне рішення. Зазначає, що висновок суду в частині відмови у задоволенні позову про знесення самочинно збудованого гаража є передчасним, оскільки матеріалами справи та показаннями свідків підтверджено самочинне встановлення гаража.

Так, у  журналі обмірів Івано-Франківським ОБТІ 19.05.1976 р. проставлено відмітку про погашення, що  свідчить про знесення господарських будівель на зазначеній земельній ділянці. Також згідно з оціночним описом, ескізом, журналом зовнішніх обмірів сарай (літ. В) мав площу 7,44 кв. м, матеріал стін  — цегла. 3 долученого до матеріалів справи витягу з ДЗК про земельну ділянку вбачається, що площа ділянки під сараями (гаражами) ОСОБА_3 та ОСОБА_6 складає 0,0041 га, тобто 41,0 кв. м. Згідно з промірами із плану розподілу прибудинкової території (копія долучена до матеріалів справи) площа сараю (гаража) ОСОБА_2 становить 17,82 кв. м (3,30 кв. м — ширина; 5,40 кв. м — довжина). Долученими до матеріалів справи фото підтверджується, що спірний сарай (гараж) побудований частково зі шлакоблоків.

Зазначені вище докази в  сукупності спростовують твердження представника відповідачки ОСОБА_2 про те, що самочинно збудований сарай (гараж) є будівлею сараю під літ. «В», яка збудована ще в 1947 році, а з фотокарток, які долучені до матеріалів справи, чітко вбачається, що гараж не є дерев’яним, його стіни змуровані зі шлакоблоків. Однак цим доказам та обставинам суд першої інстанції не надав будь-якої оцінки. Крім того, факт незаконності самочинно встановленого гаража на спільній земельній ділянці також підтверджується відсутністю правовстановлюючих документів на нього, а також письмовими поясненнями залученої до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів, — Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради.

21.04.2023 р. начальник Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради подав відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1, в якому доводи апеляційної скарги спростовує, зазначає, що рішення суду є законним та обґрунтованим.

Вимоги про знесення самочинного гаража є передчасними, оскільки чинним законодавством передбачено особливий порядок знесення самочинно збудованого об’єкта, з відповідною процедурою визнання такого об’єкта самочинним. Перевірка зазначеного об’єкта посадовими особами Управління не  проводилась і такі заходи державного контролю та нагляду тимчасово припинені у зв’язку з воєнним станом. Крім того, обов’язковому знесенню об’єкт будівництва підлягає у  випадках, якщо такий об’єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або  без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об’єкта будівництва.

24.04.2023 р. ОСОБА_4, ОСОБА_2 подали відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1, в якому доводи апеляційної скарги заперечили. Зазначають, що твердження апелянта про відсутність правовстановлюючого документа на цей гараж (сарай) є недоречним, оскільки зазначена обставина справи теж була з’ясована при розгляді справи в суді першої інстанції, та встановлено, що відповідно до ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 № 2482 (у редакції 1997 р., чинній на час приватизації квартир жильцями будинку) власники квартир багатоквартирних будинків і житлової площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою та зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Таким чином, вимога про знесення гаража є необґрунтованою та не мотивована належними доказами.

25.04.2023 ОСОБА_1 подав відзив на апеляційну скаргу, в якому доводи апеляційної скарги ОСОБА_4 заперечив. Зазначає, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділене між співвласниками, і такі співвласники не мають право на виділення в натурі частки зі спільного майна. Тому встановлення гаража є самочинним і порушує його право на користування спільною земельною ділянкою. Таким чином, судом першої інстанції правильно встановлено порушення прав позивачів на користування спільною земельною ділянкою та зобов’язано усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою.

У  судовому засіданні представник ОСОБА_1 адвоката підтримав доводи поданої ним апеляційної скарги, просить їх задовольнити, апеляційну скаргу ОСОБА_4 не визнає, вважає, що зазначену скаргу необхідно відхилити.

Заслухавши доповідь судді, пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши матеріали справи та перевіривши відповідно до ст. 367 Цивільного процесуального кодексу України наведені у скарзі доводи, апеляційний суд дійшов такого висновку.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_1, ОСОБА_3, суд першої інстанції виходив із того, що відповідачі, які є співвласниками та власниками квартири АДРЕСА_3 та АДРЕСА_5 на прибудинковій території зазначеного будинку, самовільно встановили огорожу (сітку) з боку фасадної частини будинку, між стіною будинку та огорожею, яка встановлена по межі земельної ділянки зазначеного будинку і землі загального користування; огорожу (металеві стовпчики, сітку-рабицю) позаду будинку (на подвір’ї); вольєр без згоди співвласників багатоквартирного будинку, співвласників земельної ділянки. Спростування такому відповідачами, їх представником не  надано суду.

З огляду на вищенаведені правові норми та встановлені обставини справи, вимоги позивачів про демонтаж огорожі (фундаменту і  сітки), встановленої з боку фасадної частини будинку, між стіною будинку та огорожею, яка встановлена по межі земельної ділянки зазначеного будинку і землі загального користування; демонтаж огорожі (фундаменту, металевих стовпчиків, сітки-рабиці), встановленої позаду будинку (на подвір’ї зазначеного будинку); демонтаж вольєра підлягають задоволенню. Щодо позовних вимог про зобов’язання відповідачів усунути перешкоди шляхом знесення самочинного побудованого на зазначеній земельній ділянці гаража, то суду не надано належних і допустимих доказів того, що гараж збудований відповідачами чи ними здійснена його перебудова. Тому зазначена вимога позивачів не підлягає задоволенню.

Ухвалене судом першої інстанції рішення щодо часткового задоволення позову ОСОБА_3 та ОСОБА_1 до ОСОБА_4 та ОСОБА_2, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів, — Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради, про зобов’язання усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу огорожі, вольєра та знесення самочинно побудованого гаража не відповідає вимогам закону і матеріалам справи. Додаткове рішення як невід’ємна частина основного рішення також не  відповідає вимогам закону.

Підставами апеляційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи і встановлено судом, ОСОБА_8, ОСОБА_4, ОСОБА_3 та  ОСОБА_2 є співвласниками земельної ділянки площею 0,0621 га, яка належить їм на праві спільної сумісної власності, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Власником квартири є ОСОБА_4, що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

ОСОБА_3 та ОСОБА_12 є співвласниками квартири АДРЕСА_8 з 02.06.1998 р., що підтверджується копією свідоцтва про право власності на житло, видане агентством приватизації.

Згідно з  договором купівлі-продажу квартири від 15.11.2019 р. ОСОБА_8 продала, а покупець ОСОБА_1 прийняв у власність квартиру АДРЕСА_4.

Отже, власником квартири на  підставі договору купівлі-продажу від 15.11.2019 р. є ОСОБА_1, що підтверджується копією витягу з  Державного реєстру речових прав на  нерухоме майно про реєстрацію права власності.

25.06.2020 р. ОСОБА_8 на випадок смерті заповіла свою частку земельної ділянки кадастровий номер №_ ОСОБА_1.

За згодою співвласників житлового будинку проведено розподіл щодо користування прибудинковою територією цього будинку, що підтверджується планом розподілу, виготовленим ПП « ГЕО» в 2014 р., зокрема планом розподілу прибудинкової території між ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_8, ОСОБА_4 встановлено, що  за: АДРЕСА_2 закріплено  — 0,0095 га; АДРЕСА_3 — 0,0065 га, АДРЕСА_4 — 0,0078 га, АДРЕСА_5  — 0,0079 га, у  спільному користуванні  0,0106 га, на якому також розміщені господарські споруди, побудовані до 2014 р., і спору щодо користування прибудинковою територією та господарськими спорудами між співвласниками житлового будинку не виникало.

Водночас ОСОБА_1 у позовній заяві посилається на те, що набув право на земельну ділянку на підставі ч. 1 ст. 120 ЗК, оскільки набув право власності на квартиру в будинку.

Отже, спір у цій справі щодо користування прибудинковою територією житлового будинку виник після того, як на підставі договору купівлі-продажу від 15.11.2019 р. ОСОБА_1 став власником квартири.

У зв’язку з наведеним право на користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, виникає у співвласника багатоквартирного жилого будинку з  набуттям права власності на квартиру та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і підлягає захисту в силу змісту ст. 42 ЗК.

За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 120 ЗК, особи, які набули права власності на  будівлю чи  споруду, стають власниками земельної ділянки на  тих самих умовах, на  яких вона належала попередньому власнику.

Отже, набувши за договором купівлі-продажу квартири від 15.11.2019 р., згідно з яким ОСОБА_8 продала, а ОСОБА_1 прийняв у власність квартиру, позивач став співвласником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, тобто ОСОБА_8.

Доказів того, що ОСОБА_1 та ОСОБА_3 відповідно до норм ст. 42 ЗК ставили питання до відповідачів як співвласників про визначення іншого порядку користування земельної ділянки, ніж установлений зазначеним вище планом розподілу, позивачами суду не надано.

У справі, що переглядається, позивачі посилалися на те, що відповідачі порушують їх права як співвласників земельної ділянки користування земельною ділянкою площею 0,0621 га, кадастровий номер №_, встановленням огорожі (фундаменту і  сітки) з  боку фасадної частини будинку, між стіною будинку та огорожею, яка встановлена по межі земельної ділянки зазначеного будинку і землі загального користування, встановленням огорожі (фундаменту, металевих стовпчиків, сітки-рабиці) позаду будинку (на подвір’ї зазначеного будинку), спорудженням вольєра та самочинним побудуванням на  зазначеній земельній ділянці гаража.

Разом з тим на підтвердження позовних вимог відповідно до статей 12, 81 ЦПК позивачами не надано жодних доказів, а суд першої інстанції визнав такі вимоги на припущеннях, оскільки вони не ґрунтуються на доказах, що містяться в матеріалах справи.

Колегія суддів відхиляє подані на підтвердження позовних вимог фотознімки земельної ділянки площею 0,0621 га та інвентаризаційну справу цього будинку, оскільки такі докази не  підтверджують того, що розташовані на ній господарські приміщення і споруди побудовані відповідачами, а також вони побудовані після набуття ОСОБА_1 квартири у зазначеному будинку, і спростовуються планом погодженням співвласників житлового будинку щодо користування прибудинковою територією цього будинку та господарськими приміщеннями і спорудами, копією генерального плану забудови та технічним описом зазначеного будинку, копією кадастрового плану земельної ділянки зазначеного будинку.

Суд постановив апеляційну скаргу ОСОБА_1, до якої приєдналась ОСОБА_3, на рішення Івано-Франківського міського суду від 27.02.2023 р. залишити без задоволення. Апеляційну скаргу ОСОБА_4, до  якої приєдналась ОСОБА_2, задовольнити. Рішення Івано-Франківського міського суду від  27.02.2023  р. у частині зобов’язати ОСОБА_4 та ОСОБА_2 усунути ОСОБА_3 та ОСОБА_1 перешкоди в користуванні земельною ділянкою, площею 0,0621 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 шляхом: демонтажу огорожі (фундаменту і сітки) встановленої з боку фасадної частини будинку АДРЕСА_1, між стіною будинку та огорожею, яка встановлена по межі земельної ділянки зазначеного будинку і землі загального користування (АДРЕСА_1); демонтажу огорожі (фундаменту, металевих стовпчиків, сітки-рабиці), встановленої позаду будинку (на подвір’ї зазначеного будинку); демонтажу вольєра скасувати й ухвалити у цій частині нове рішення.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що за згодою співвласників житлового будинку проведено розподіл щодо користування прибудинковою територією цього будинку, що підтверджується планом розподілу, виготовленим ПП «ГЕО» в 2014 р., зокрема планом розподілу прибудинкової території, та  спору щодо користування прибудинковою територією та  господарськими спорудами між співвласниками житлового будинку не виникало.

У серпні 2023 р. до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 на рішення Івано-Франківського міського суду від 27.02.2023 та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 15.06.2023.

Ухвалою Верховного Суду від  01.02.2024 справу призначено до розгляду у складі колегії з п’яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

За  обставин, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об’єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення усіх об’єктів, зокрема самочинного будівництва, навіть у разі його державної реєстрації, здійсненого не власником або без його згоди.

Відповідно до ч. 3 ст. 42 ЗК порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Отже, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що земельна ділянка площею 0,0621 га належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із  загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.

Також із матеріалів справи вбачається, що за згодою співвласників житлового будинку проведено розподіл щодо користування прибудинковою територією цього будинку, що підтверджується планом розподілу, виготовленим ПП «ГЕО» в  2014  р., зокрема планом розподілу прибудинкової території між ОСОБА_4, ОСОБА_1, ОСОБА_6, ОСОБА_3 встановлено: за квартирою  1 закріплено  — 0,0095 га; квартирою АДРЕСА_3 — 0,0065 га, квартирою АДРЕСА_4 — 0,0078 га, квартирою АДРЕСА_5 — 0,0079 га, у спільному користуванні 0,0106 га, на якій також розміщені господарські споруди, побудовані до 2014 р., і спору щодо користування прибудинковою територією та господарськими спорудами між співвласниками житлового будинку по АДРЕСА_1 не виникало.

З  огляду на  наведене вище у  сукупності, суд касаційної інстанції погоджується з висновком апеляційного суду, що, набувши за договором купівлі-продажу квартири від 15.11.2019 р. у власність квартиру АДРЕСА_8, ОСОБА_2 став співвласником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, тобто ОСОБА_6.

Також судом ураховано, що зазначений вище план розподілу прибудинкової території підписаний також ОСОБА_1.

Доказів того, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відповідно до норм ст. 42 ЗК ставили питання до відповідачів як співвласників про визначення іншого порядку користування земельної ділянки, ніж установлений зазначеним вище планом розподілу, позивачами суду не надано.

При цьому апеляційний суд вмотивовано відхилив подані на підтвердження позовних вимог фотознімки спірної земельної ділянки та інвентаризаційну справу цього будинку, оскільки такі докази не підтверджують того, що розташовані на ній господарські приміщення та споруди побудовані відповідачами, а також вони побудовані після набуття ОСОБА_2 квартири у зазначеному будинку і спростовуються планом погодженням співвласників житлового будинку щодо користування прибудинковою територією цього будинку та господарськими приміщеннями і спорудами, копією генерального плану забудови та  технічним описом зазначеного будинку, копією кадастрового плану земельної ділянки зазначеного будинку.

Висновки апеляційного суду не  суперечать висновкам, викладеним у  постановах Верховного Суду від  12.04.2018 у  справі №  926/2189/17, від 08.04.2019 у справі № 368/513/16-ц, від 10.04.2019 у справі № 127/27333/16-ц, від 26.06.2019 у справі № 461/3647/16-ц, від 24.07.2019 у справі № 369/8107/15- ц, від  28.08.2019 у  справі №  295/7193/15-ц, від 20.11.2019 у справі № 685/1537/17-ц, від 03.11.2020 у справі № 526/86/19 та постанові Верховного Суду України від 19.11.2014 у справі № 6-180цс14.

Інші доводи касаційної скарги не  дають підстав для висновку про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або  могло призвести до  неправильного вирішення справи, а  значною мірою зводяться до  переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

У  постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Також безпідставними є доводи касаційної скарги щодо неналежного повідомлення позивача про розгляд справи в суді апеляційної інстанції, оскільки з матеріалів справи вбачається, що судові повістки на 01 та 15.06.2023 направлялися ОСОБА_1 за місцем її реєстрації, проте судова кореспонденція повернулася з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою».

Отже, за змістом п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК відмітка про відсутність особи за адресою місця проживання вважається врученням судової повістки цій особі.

Наведена норма права дає підстави вважати, що врученою судова повістка вважається в день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, що узгоджується з висновками, викладеними у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 12.12.2018 у справі №  752/11896/17 (провадження №  14-507цс18), від 12.02.2019 у справі № 906/142/18 (провадження №12-233гс18), а  також у  постановах Верховного Суду: від 27.02.2020 у справі № 814/1469/17 (провадження № К/9901/28703/19), від 01.04.2021 у справі № 826/20408/14 (провадження №К/9901/16143/20), від  10.11.2021 у  справі №  756/2137/20 (провадження №  61-3782св21), від  10.01.2024 у  справі № 522/17859/19 (провадження № 61-5017св23) та інших.

Отже, Верховний Суд вважає безпідставними посилання касаційної скарги про те, що справу розглянуто без належного повідомлення її заявника про дату, час і місце розгляду справи.

Колегія суддів вважає, що постанова апеляційного суду ухвалена з дотриманням норм матеріального і процесуального права, тому її відповідно до ч. 1 ст. 410 ЦПК необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу — без задоволення.

Таким чином, робимо висновки:

— житловий будинок, який знаходиться на спірній земельній ділянці, є за своїм статусом багатоквартирним будинком, тому відповідно до ст. 42 ЗК земельна ділянка має статус земельної ділянки багатоквартирного будинку. Отже, позивачі як власники квартир у багатоквартирному будинку, які є одночасно співвласниками зазначеної земельної ділянки, мають право вимагати усунення перешкод у користуванні своїм майном;

— земельна ділянка належить співвласникам житлового будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і неподільною часткою житлового комплексу (допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинку, його технічне обладнання) є майном співвласників, які визначають порядок його користування. Щоб не  порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно земельної ділянки вимагає погодження всіх співвласників;

— за  згодою співвласників житлового будинку проводиться розподіл щодо користування прибудинковою територією цього будинку та господарськими спорудами між співвласниками житлового будинку, а  набувши за  договором купівлі-продажу квартири у власність квартиру, фізична особа стає співвласником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

ВІСНИК НААУ № 4 (100) Ольга Розгон, доц., к. ю. н.