Судова практика: спірну землю, придбану поза аукціоном, повернуто в комунальну власність

Безпідставне відчуження міською радою земельної ділянки, котра у 198 разів більша від площі нерухомого майна, яке на ній розміщене без належного обґрунтування такого розміру площі, не дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України (далі у тексті — ЗК України), не відповідає принципам законності і раціонального використання земель та порушує права територіальної громади, як власника землі.

Рівненський апеляційний суд переглянув рішення місцевого суду, яким окружній прокуратурі було відмовлено у задоволенні позову, поданого в інтересах міської ради до відповідача, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, повернення земельної ділянки.

Апелянт просив скасувати оскаржуване судове рішення й ухвалити нове —  про задоволення позовних вимог.

Суд апеляційної інстанції задоволив апеляційну скаргу прокуратури, оскільки не погодився з рішенням місцевого суду, який неповно з’ясував фактичні обставини та при ухваленні рішення неправильно застосував норми матеріального права.

З матеріалів справи вбачається, що у 2022 році між міською радою та відповідачем у справі був укладений договір оренди землі в довгострокове платне користування для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. На земельній ділянці були відсутні об’єкти нерухомого майна.

За заявою орендаря міська рада надала йому містобудівні умови та обмеження для проєктування об’єкта будівництва.

Відповідач на спірній земельній ділянці побудував ремонтну майстерню та зареєстрував за собою право приватної власності. Площа зведеного об’єкта у 198 разів менша за площу орендованої ним землі.

Ця обставина у 2024 році фактично стала підставою для укладення між міською радою та відповідачем договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яку відповідач до вчинення цього правочину орендував.

Суд з’ясував, що відповідно до визначеного цільового призначення земельної ділянки та призначення будівництва на ній, передбачається наявність у заявника відповідного права на здійснення певного виду такої господарської діяльності та обов’язковою державною реєстрацією, тобто статусу фізичної особи підприємця, однак всі юридично значимі дії при здійсненні оренди та продажу спірної земельної ділянки міською радою вчинялись щодо  відповідача як до приватної особи, без підтвердження ним відповідних прав.

Чинне законодавство вказує, що відповідно до частин 1, 2 статті 134 ЗК України, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених ч. 2 цієї статті.

Згідно з абзацом першим ч. 2 ст. 134 ЗК України, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у положеннях ст. 120 ЗК України та ст. 377 Цивільного кодексу України.

Як роз’яснено Верховним Судом у постанові від 30 березня 2021 року у справі № 922/1323/20, виходячи із системного аналізу положень ч.2 ст. 124 та абзацу 2 ч.2 ст. 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Таке правове регулювання з боку законодавця створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об’єктів надмірного тягаря, пов’язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об’єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об’єктів.

Ще у квітні 2021 року на сайті НАЗК була розміщена стаття щодо практики застосування ст. 134 ЗК України та існуючі ризики, які використовують недоброчесні особи й в обхід аукціону отримують право на земельну ділянку необмеженої площі без земельних торгів

Верховний Суд у постанові Великої Палати від 20 липня 2022 року у справі № 910/5201/19 виснував, що набуття прав на земельну ділянку в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України.

Як вбачається зі змісту містобудівних умов, технічного паспорта, передпроєктних пропозицій, звіту про грошову оцінку спірної земельної ділянки щодо відведення її у власність шляхом викупу не містить обґрунтування такої значної площі земельної ділянки порівняно з площею існуючої ремонтної майстерні.

Відповідач ініціював набуття права власності на спірну земельну ділянку для цілей не пов’язаних із користуванням та обслуговуванням майстерні, яка займає 0,5% від площі землі, а фактично для майбутньої забудови, що не корелюється зі змістом ст. 134 ЗК України. Тобто, відсутня правова підстава для викупу всієї земельної ділянки, зокрема значної її частини, не пов’язаної з користуванням та обслуговуванням будівлі існуючої майстерні.

Наявність незначної за площею нерухомості на земельній ділянці не породжує право на купівлю всієї земельної ділянки.

Такі недобросовісні дії відповідача і вказують на спроби обійти вимоги закону та уникнути придбання земельної ділянки на конкурентних засадах.

У зв’язку з цим відчуження міською радою спірної земельної ділянки, яка в 198 разів більша від площі нерухомого майна, яке на ній розміщене, без належного обґрунтування такого розміру площі, не дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України, не відповідає принципам законності і раціонального використання земель та порушує права територіальної громади, як власника землі.

З огляду на такі обставини, Рівненський апеляційний суд скасував оскаржене окружною прокуратурою рішення суду попередньої інстанції та визнав недійсним договір купівлі-продажу, укладений між міською радою і відповідачем, та зобов’язав його повернути у комунальну власність спірну земельну ділянку.

Постанова Рівненського апеляційного суду від 27 листопада 2025 року у справі № 568/80/25 (провадження № 22-ц/4815/1103/25).