Захист прав інвестора у разі відчуження забудовником об’єкта інвестування: постанова ВС

Якщо інвестор повністю виконав умови інвестиційного договору та набув майнові права на об’єкт інвестування, але забудовник незаконно відчужив квартиру третій особі, належним способом захисту є витребування майна в добросовісного набувача відповідно до ст. 388 ЦК України, а не визнання права власності.

Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду (постанова від 25 червня 2025 року у справі № 553/1091/19).

У справі, що переглядалася, позивачка звернулася до суду з позовом, у якому, зокрема, просила визнати недійсними договори купівлі-продажу майнових прав, укладені з третіми особами, та визнати за нею право власності на об’єкт інвестування. На обґрунтування заявлених вимог посилалася на те, що між нею і товариством було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, вартість яких вона повністю сплатила. Однак товариство безпідставно припинило дію договору та продало майнові права на спірну квартиру іншій особі, яка згодом їх перепродала. Позивачка наголошувала на фраудаторності укладених договорів купівлі-продажу.

Суди попередніх інстанцій відмовили в задоволенні вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав та визнання права власності. Зокрема, апеляційний суд зазначив, що такі вимоги позивачки не призведуть до поновлення її майнових прав, а тому є неефективними. Оскільки позивачка повністю сплатила вартість майнових прав на квартиру, в неї з моменту завершення будівництва виникло право на об’єкт інвестування та право на його витребування.

ВС погодився з висновками судів про те, що права позивачки внаслідок недобросовісних дій  забудовника є порушеними, оскільки вона як потенційний первісний набувач спірного нерухомого майна – квартири, виконавши повністю умови договору купівлі-продажу майнових прав, мала правові очікування на отримання у власність проінвестованого нею об’єкта, однак була позбавлена можливості набути у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію. Об’єкт інвестування, який вона мала набути у власність з моменту завершення будівництва, фактично вибув з її володіння поза її волею після введення будинку в експлуатацію.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього (ч. 1 ст. 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ч. 1 ст. 387 ЦК України).

Частина 1 ст. 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (ч. 3 ст. 388 ЦК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

ВС зауважив, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об’єкт інвестування, які після завершення будівництва об’єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об’єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об’єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Водночас інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об’єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

У цій справі спірна квартира, майнові права на яку набула позивачка за укладеним договором, перейшла у власність третьої особи, тому ефективним способом захисту порушеного права позивачки як інвестора буде саме витребування спірного майна в добросовісного набувача з урахуванням положень ст. 388 ЦК України, а не визнання права власності (ст. 392 ЦК України).

Позивачка також не позбавлена можливості відновити свої права шляхом стягнення із забудовника грошових коштів, які були сплачені нею на виконання інвестиційного договору, та завданих збитків у зв’язку з неналежним виконанням договірних зобов’язань.

 

Верховний Суд