Договір емфітевзису: які особливості та переваги?

Оформлення права користування земельною ділянкою за допомогою договору емфітевзису сьогодні досить популярна опція. Про перспективи договору емфітевзису у світлі відкриття ринку землі розповіли експерти Офісу протидії рейдерству. 

Емфітевзис — це право користування земельною ділянкою тільки сільськогосподарського призначення, яке виникає на підставі укладеного сторонами договору в письмовому вигляді. Емфітевзис є певною альтернативою купівлі земельної ділянки, оскільки надає землекористувачу значний обсяг прав і можливостей.

Право емфітевзису підлягає обов’язковій державній реєстрації, а відповідний договір — нотаріальному посвідченню за домовленістю сторін. Це є додатковою гарантією від будь-яких незаконних посягань на право користування земельною ділянкою.

Емфітевзис може бути відчужений (проданий/подарований), внесений до статутного капіталу, переданий у заставу (якщо земельна ділянка знаходиться у приватній власності), або у спадок. Іншими словами, це певний актив, який може використовуватися як для продажу, так і для залучення коштів. Викупити право емфітевзису може і сам власник, який має переважне право на це.

У порівнянні з інститутом оренди емфітевзис є більш гнучким у частині узгодження істотних умов користування земельною ділянкою с/г призначення, не таким «зарегульованим» (скажімо, якщо питанням оренди землі присвячено окремий закон, то регулюванню договорів емфітевзису — лише кілька статей ЦКУ), також він немає обмежень щодо осіб, які можуть бути емфітевтами, і щодо сукупної площі земельних ділянок, які можуть перебувати в користуванні однієї особи та пов’язаних з нею осіб.

Крім того, на відміну від власника земельної ділянки, емфітевт не має обов’язку сплачувати земельний податок.

Ще однією особливістю емфітевзису є те, що розмір плати і порядок її виплати (це може бути щомісячна плата, чи одноразовий платіж) встановлюється сторонами у договорі на власний розсуд. Найчастіше сторони обирають формат одноразової плати, виходячи із нормативної грошової оцінки ділянки чи її ринкової вартості.

Правова природа договору емфітевзису полягає в довгостроковому (до 50 років) користуванні землею незалежно від переходу права власності на ділянку.

Крім того, свобода договору емфітевзису дозволяє передбачити зобов’язання правонаступників/спадкоємців власника земельної ділянки виконувати умови зазначеного договору. За умови договору оренди, у разі смерті власника земельної ділянки спадкоємці (після прийняття спадщини) можуть розірвати такий договір, а за умовами договору емфітевзису — такої можливості не передбачено.

Право користування земельною ділянкою, яке набуто за договором емфітевзису, зберігається незалежно від зміни власника — це одна із ключових переваг такого договору, підкреслюють експерти Офісу протидії рейдерству.

Нагадаємо, що з 01.07.2021 громадяни України матимуть змогу придбати до 100 гектарів землі в одні руки, а за три з половиною роки покупцями земельних ділянок зможуть бути юридичні особи. З 01.01.2024 для всіх осіб (ФО та ЮО) діятиме загальне обмеження щодо площі земельної ділянки — не більше 10 тис. гектарів.