Перехід права оренди землі від засновника до фермерського господарства: позиція ВС

Велика Палата Верховного Суду вирішила виключну правову проблему (постанова від 30 червня 2020 року у справі № 927/79/19, провадження № 12-21гс20), яка полягала в таких питаннях:

– чи може фермерське господарство у зв’язку з переходом обов’язків землекористувача від засновника ФГ до створеного ним ФГ з дня його державної реєстрації вимагати внесення змін до договорів оренди землі в частині зміни орендаря;
– чи може суд при фактичній заміні орендаря втручатися в договірні відносини між орендодавцем та орендарем шляхом визнання укладеними договорів (додатків до них), у яких здійснюється заміна орендаря.

Так, після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки для ведення ФГ і створення такого господарства права та обов’язки орендаря за відповідним договором переходять від громадянина до ФГ з дня проведення його державної реєстрації.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати ВС, зокрема, від 13 березня 2018 року у справі № 348/992/16-ц, від 22 серпня 2018 року у справі № 606/2032/16-ц, від 31 жовтня 2018 року у справі № 677/1865/16-ц, від 27 березня 2019 року у справі № 574/381/17-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 628/778/18, від 2 жовтня 2019 року у справі № 922/538/19.

Після проведення державної реєстрації ФГ та переходу до нього прав і обов’язків орендаря земельної ділянки таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації права оренди на підставі договору, укладеного засновником цього ФГ.

Велика Палата ВС зауважила, що укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на ФГ чинним законодавством України не передбачене, відповідно, не є обов’язковим.

Водночас Законом України «Про фермерське господарство» запроваджений механізм, за яким земельна ділянка спочатку надається в оренду громадянину, який може використовувати її лише шляхом створення ФГ як форми здійснення своєї підприємницької діяльності. Таке ФГ створюється після отримання громадянином земельної ділянки в оренду. З моменту створення ФГ та його державної реєстрації до нього переходять права та обов’язки орендаря земельної ділянки.

Отже, в цьому випадку не відбувається відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки, а здійснюється перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним ФГ. При цьому такий перехід відбувається в силу приписів Закону України «Про фермерське господарство» і не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, у тому числі укладення додаткових угод.