Суд захистив право орендаря на звернення до суду для укладення додаткової угоди

Додаткова угода до Договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини 1 статті 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у ДРРП.

Постанова Рівненського апеляційного суду від 7 травня 2024 року у справі № 559/2742/23 (провадження № 22-ц/4815/236/24).

Суд апеляційної інстанції переглянув апеляційну скаргу, подану аграрним товариством (позивачем у справі) на рішення місцевого суду, яким йому відмовлено у задоволенні позову до відповідачки-орендодавиці про визнання укладеної Додаткової угоди до Договору оренди землі.

Колегія суддів прийшла до висновку про задоволення апеляційних вимог з наступних підстав.

Суду відомо, що позивач за місяць до закінчення строку дії Договору оренди землі надіслав орендодавиці лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди землі на новий строк та надав проєкт відповідної Додаткової угоди до нього.

Ні до закінчення строку дії Договору, ні протягом одного місяця після закінчення строку його дії відповідачка не надіслала позивачеві лист-повідомлення про заперечення в поновленні Договору оренди землі, тому аграрне товариство продовжило користування спірною земельною ділянкою та звернулося до місцевого суду з позовом про визнання укладеної Додаткової угоди до Договору оренди землі.

Апеляційний суд не погодився з висновком суду передньої інстанції про відсутність волевиявлення відповідачки щодо пролонгації Договору оренди землі та врахування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає можливість переважного права на поновлення Договору оренди лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін, тому скасував оскаржуване судове рішення, яким позивачеві відмовлено у задоволенні позову за безпідставністю.

Задовольняючи позов аграрного товариства до відповідачки та визнання укладеною між сторонами Додаткової угоди до Договору оренди землі у редакції, запропонованій позивачем, Рівненський апеляційний суд застосував норми чинного законодавства й практику та рекомендації Верховного Суду.

Згідно з ч.ч. 6-9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного Договору), у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні Договору оренди землі, такий Договір вважається поновленим на той самий строк і на таких самих умовах, які були передбачені Договором.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити Договір оренди землі й визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення Договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У даному спорі дійсний орендар добросовісно виконував свої обов’язки за Договором оренди землі, вчасно сплачував орендну плату і листами повідомляв орендодавицю про нарахування орендної плати й можливість її отримання, в тому числі, й безготівково шляхом перерахування коштів на картковий або поточний банківський рахунок у разі надіслання на адресу аграрної компанії заяви за встановленою формою, що була долучена до переписки.

З огляду на такі обставини справи, апеляційний суд прийшов до переконання, що позивач має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин.

У своїй постанові від 5 липня 2023 року у справі № 904/8884 Велика Палата Верховного Суду щодо строку, протягом якого орендар може звернутися з позовом про визнання укладеної Додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі, зазначила, що  відносини поновлення Договору оренди землі на час виникнення спірних правовідносин  у цій справі врегульовано ст. 33  Закону України «Про оренду землі», яка мала назву «Поновлення Договору оренди землі», на що Велика Палата Верховного Суду звертала увагу у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19) (пункти 59-61).

У пункті 38.2 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) Велика Палата Верховного Суду, посилаючись на свої попередні висновки, викладені у постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 131/350/16-ц (провадження № 14-97цс20)  та № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), наголосила, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні Договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього Договору з проєктом відповідної Додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого Договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні Договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов’язково оформляється шляхом підписання сторонами Додаткової угоди, а вразі якщо орендодавець цього не робить, — у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною Додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

Додаткова угода до Договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Приймаючи рішення на користь апелянта, апеляційний суд також взяв до уваги позицію Великої Палати Верховного Суду про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання чи оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є активним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або осопрення та спричиненим цими діяннями наслідками. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року ц справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Рівненський апеляційний суд