ВС указав на нікчемність поновлення договору оренди іпотечного майна, яке відбулося без згоди іпотекодержателя

У постанові Верховного Суду від 6 жовтня 2021 року у справі № 263/11275/18 (провадження № 61-2979св20) вказується на нікчемність поновлення договору оренди іпотечного майна, яке відбулося без згоди іпотекодержателя.

Обставини справи наступні. Позивачка просила суд усунути перешкоди в користуванні орендованим приміщенням, зазначаючи, що договір його оренди пролонговано на два роки, оскільки жодна зі сторін за місяць до закінчення строку дії договору не заявила про його припинення. У зустрічному позові відповідачка просила розірвати договір, оскільки приміщення передано в оренду для здійснення господарської діяльності, а орендар припинила свою господарську діяльність. Також орендодавець зазначила, що у 2016 році вона передала спірне приміщення в іпотеку. Районний суд відмовив у задоволенні первісного позову та задовольнив зустрічний позов, оскільки орендар припинила господарську діяльність. Апеляційний суд скасував рішення районного суду та задовольнив первісний позов. Суд відмовив у задоволенні зустрічного позову, вважаючи, що припинення орендарем підприємницької діяльності не може бути підставою для розірвання договору, а матеріали справи не містять доказів, що спірний договір не продовжений на новий строк.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду скасував попередні судові рішення та відмовив у задоволенні як первісного, так і зустрічного позовів, зробивши такі правові висновки.

Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (ч. 2 ст. 215 ЦК України). Якщо правочин нікчемний, то позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом судового захисту права чи інтересу позивача.

У справі, що переглядається:

  • орендодавець посилався на те, що спірне приміщення передано в іпотеку 8 грудня 2016 року, а тому поновлення договору оренди 1 липня 2018 року є нікчемним правочином відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», оскільки таке поновлення відбулося без згоди іпотекодержателя;
  • мовчання слід вважати вираженням волі сторони правочину, коли воно у конкретній ситуації може бути підданим оцінці як прояв волі, направленої на вчинення правочину; при поновленні договору він поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені в договорі; поновлення договору найму (ст. 764 ЦК України) відбувається внаслідок вчинення правочину мовчанням, і такий правочин також може бути кваліфікований як нікчемний;
  • іпотекодержатель не надавав згоди на поновлення договору оренди, його поновлення на строк до 1 липня 2020 року є нікчемним та не створює юридичних наслідків. Тому договір оренди припинився 30 червня 2018 року.

У задоволенні вимог за первісним позовом слід відмовити через те, що у позивачки відсутнє право чи інтерес, які б підлягали захисту. Також немає підстав для задоволення зустрічного позову про розірвання договору, оскільки такий договір припинено.