Чи може орендодавець підвищити орендну плату під час дії договору: що говорить закон і Верховний Суд

Підвищення вартості оренди житла під час дії договору часто стає причиною конфліктів між власниками квартир та орендарями. Зростання ринкових цін, інфляція чи збільшення витрат орендодавця нерідко спонукають власників вимагати більшу оплату. Проте українське законодавство не дозволяє змінювати розмір орендної плати лише за бажанням однієї зі сторін.

Договір є обов’язковим для виконання

Цивільний кодекс України закріплює принцип свободи договору та обов’язковості його виконання. Відповідно до статей 627, 629 та 632 ЦК України, після підписання договору його умови є обов’язковими для сторін, а зміна ціни можлива лише у випадках, передбачених законом або самим договором.

Це означає, що якщо сторони погодили фіксований розмір орендної плати і не передбачили порядок її перегляду, орендодавець не має права в односторонньому порядку вимагати підвищення орендної плати лише через зміну ринкової ситуації.

Коли підвищення орендної плати є законним

Під час укладення договору сторони можуть заздалегідь погодити механізм зміни орендної плати.

Найчастіше договори передбачають:

• щорічну індексацію;
• перегляд відповідно до індексу інфляції;
• зміну залежно від валютного курсу;
• інші економічні показники, погоджені сторонами.

Якщо такий механізм прописаний у договорі, його застосування не вважається односторонньою зміною умов, адже сторони погодили його ще під час укладення договору.

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд у постанові від 14 травня 2025 року у справі №904/1892/24 зазначив, що навіть якщо договір передбачає можливість перегляду орендної плати, це не означає її автоматичної зміни.

Якщо сторони домовилися, що новий розмір плати оформлюється додатковою угодою, він починає діяти лише після її підписання. Крім того, суд наголосив, що змінити орендну плату заднім числом через суд неможливо.

Окрему правову позицію Велика Палата Верховного Суду висловила у справі №914/2843/22, зазначивши, що за договорами оренди землі зміни до договору набирають чинності з моменту підписання сторонами додаткової угоди, якщо інше не встановлено самим договором.

Також Верховний Суд у справі №922/1658/19 звернув увагу, що погоджений сторонами спосіб перегляду орендної плати не можна замінювати іншим. Наприклад, якщо договір передбачає лише індексацію відповідно до інфляції, орендодавець не може самостійно перейти на іншу методику розрахунку.

Чи можна підвищити орендну плату через суд

Сам факт небажання орендаря погодитися на нову суму не дає підстав для автоматичного задоволення позову.

Суд може змінити умови договору лише у випадках, прямо передбачених законом або самим договором. Також закон допускає зміну договору через істотну зміну обставин, однак для цього необхідно довести наявність усіх умов, визначених статтею 652 Цивільного кодексу України.

При цьому звичайна інфляція чи зростання ринкових цін далеко не завжди визнаються достатньою підставою для перегляду договору.

Що це означає для орендарів житла

Якщо договір оренди квартири не передбачає права власника переглядати орендну плату в односторонньому порядку, він не може просто повідомити орендаря про нову суму та вимагати її сплати вже з наступного місяця.

У такому випадку продовжують діяти умови, погоджені сторонами під час укладення договору, доки вони не будуть змінені за взаємною згодою або в інший передбачений законом спосіб.

На що варто звернути увагу

Юристи рекомендують ще на етапі укладення договору максимально детально прописувати порядок можливого перегляду орендної плати. Зокрема, варто визначити:

• періодичність перегляду;
• формулу розрахунку;
• підстави для зміни вартості;
• строки повідомлення іншої сторони;
• порядок оформлення змін.

Саме чіткі умови договору найчастіше стають вирішальними у разі виникнення спору між орендодавцем та орендарем.

Отже, українське законодавство захищає обидві сторони договору та не дозволяє довільно підвищувати орендну плату під час строку його дії. Зміна ціни можлива лише за взаємною домовленістю сторін або у випадках, прямо передбачених законом чи самим договором.