У новому Цивільному кодексі хочуть запровадити «право очікування» на нерухомість: що це означає

У проєкті ЦК пропонують створити окреме речове право для майбутніх власників нерухомості

У проєкті нового Цивільного кодексу України №15150 пропонують запровадити окреме речове право очікування щодо нерухомого майна.

Йдеться про право особи у майбутньому набути право власності або інше речове право на об’єкт нерухомості. Водночас у заявили, що впровадження такої моделі може вимагати масштабної перебудови системи державної реєстрації та адаптації чинного законодавства.

Що таке «право очікування»

У Книзі 3 проєкту Цивільного кодексу пропонують запровадити окрему главу 36 — «Речове право очікування».

Згідно з проєктом, особа, яка матиме таке право, зможе:

• набути право власності або обмежене речове право на нерухомість у майбутньому;
• вимагати завершення будівництва об’єкта;
• вимагати введення об’єкта в експлуатацію відповідно до умов договору.

Водночас суб’єкт права очікування буде зобов’язаний:

• здійснювати передбачені договором платежі;
• оплачувати витрати на будівництво або придбання нерухомості;
• виконувати інші обов’язки, визначені законом.

Право очікування пропонують реєструвати та продавати

Проєкт передбачає, що речове право очікування підлягатиме державній реєстрації та виникатиме з моменту внесення запису до реєстру.

Також допускається його відчуження. До таких правовідносин планують застосовувати правила про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено законом або договором.

Водночас продаж чи передача самого об’єкта нерухомості не припинятиме право очікування.

Йдеться не лише про майбутні квартири

Право очікування пропонують застосовувати:

• до нерухомості, яка буде збудована або придбана у майбутньому;
• до вже існуючих об’єктів.

Суб’єктами такого права можуть бути:

• інвестори;
• забудовники;
• замовники будівництва.

Також право очікування може належати одночасно кільком особам із визначенням часток кожного учасника.

Нотаріальна палата попередила про можливі проблеми

У зазначили, що сама концепція права очікування теоретично виписана чітко та зрозуміло.

Однак у палаті нагадали, що в Україні вже:

• працює Єдина державна електронна система у сфері будівництва;
• запроваджено спеціальне майнове право;
• створено нову систему реєстрації прав на майбутні об’єкти нерухомості;
• зареєстровано значну кількість новобудов та спеціальних майнових прав.

На думку НПУ, впровадження нового механізму може вимагати масштабного доопрацювання державних реєстрів та змін до чинних процедур.

У правовому аналізі підкреслюється, що така адаптація може бути «надскладною, а можливо і нереальною».

У НПУ звернули увагу на юридичні колізії

Окремо у Нотаріальній палаті вказали, що деякі положення проєкту щодо застави не враховують право очікування як можливий предмет застави.

Також у палаті рекомендують не використовувати у Цивільному кодексі конкретні назви державних реєстрів, оскільки вони можуть змінюватися.

На думку НПУ, детальні правила державної реєстрації мають визначатися окремими законами, а не самим Цивільним кодексом.