Будівельна галузь, починаючи ще з радянських часів, приваблювала «надприбутковістю» різного роду «ревізорів», які, не маючи професійних навичок, натомість могли похизуватися надзвичайними повноваженнями. На щастя, професіонали витісняють з ринку таких «новаторів» – складність самих об’єктів і відповідно високий рівень відповідальності вимагають об’єктивної оцінки фахівців галузі, що гарантуватиме передусім безпеку власникам житла і законне ведення бізнесу забудовникам. З Віктором Лещинським, очільником компанії ПРОЕКСП та президентом Національного експертно-будівельного альянсу України говоримо про очікування будівельного ринку.
– Президент України Володимир Зеленський заявив про те, що ДАБІ має припинити своє існування. Замість неї має бути створено Державну інспекцію з містобудування та Державне агентство з питань технічного регулювання в містобудуванні. Проект критикують. Мовляв, головною реформою має бути запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Ваша думка з цього приводу.
– Ідея ліквідації такого органу й створення змість неї кількох інших, як на мене – невдала. Чому? В країні кадровий голод, ці всі напрямки могли залишатись в одній структурі, але в різних департаментах в тому числі й державна реєстраційна служба. Що ж стосується контролю то департамент контролю ДАБІ – й ще один новин орган – юридичного напрямку, буде дублювати Міністерство регіонального розвитку громад та територій. Фактично, технічне регулювання – це функція міністерства громад, значить один з нових органів буде «дубльором».
А щодо єдиної бази для видачі дозволів на об’єкти будівництва – це ідея перспективного середньострокового майбутнього. Впровадити цю електронну послугу до кінця року неможливо фізично – це більш ніж 20 документів важких по інформаційному сприйманню. Для того, щоб їх зібрати, треба отримати технічні умови від наших комунальних та державних служб – енерго, облгазів, погодження культурної спадщини і багато інших – це ціла низка документації, яка повинна бути оцифрована, міститись в певних базах відомств та структур і інтегрована в кабінет будівельника. Можу сказати, що це роки постійної роботи, при нормальних умовах фінансування проект реалізується не менше ніж за 3 роки.
– Як трансформувалась діяльність архітектурно – будівельної інспекції за останні роки?
– До 2017 року декларативний спосіб отримання дозвільної документації в сфері будівництва дуже похитнув як проектний ринок, так і державний нагляд за об’єктами будівництва. Велика кількість правопорушень відбувалась саме з 2012 року по 2017, коли вводилась спрощена система видачі дозвільних документів – декларації про початок будівництва та введення об’єкта в експлуатацію.
При такій легкій можливості отримання дозвільних документів великі комплекси вводились в експлуатацію без особливого контролю. Замовники будівництва подавали лише заповнену форму, яка була оприлюднена на сайті ДАБІ. Жодної експертизи, жодного архівованого проєкту даного об’єкту, окрім стислого звіту по техніко-економічним показникам не надавалось.
В 2017 році шляхом ввели обв’язкову норму – проходження експертизи. Це потягнуло за собою вимогу розробляти проєкт будівництва, надавати його до експертизи і передавати до ДАБІ повний комплект документів щодо початку будівництва.
Тут є плюси і мінуси. Позитивним є те, що збір документів і їх фільтрація через експертизу поліпшила умови прозорого ведення будівельного бізнесу, а негативним – що ДАБІ як огляд нагляду та контролю за будівельною галуззю і якістю будівельного процесу отримала колосальні повноваження щодо перевірки і видачі дозвільної документації. Із негативного – ця інспекція в якісному відображенні перетворилася на будівельну поліцію, цьому сприяло те, що жодної вимоги до її представників щодо наявності фахової освіти в архітектурно-будівельному напрямку не було, тому більшою частиною інспекторів в регіонах були юристи, вчителі, бухгалтери.
Зловживання були колосальні – починаючи від непрофесійного складання документів після перевірки і закінчуючи відкритим шантажем будівельних компаній – як державних, так і приватних.
Інспекція перебрала на себе фактично повноваження інквізиції і для всіх стала каральним органом уряду. За весь період її існування були нарікання на корупційні схеми, на відсутність ринку якісних послуг, – всі розуміли, що створюються умови для того, щоб будівельна сфера була максимально зажата. Окрім того, інспекція тісно співпрацювала з правоохоронними органами, використовуючи не зовсім законні схеми, вони намагались «покарати» в суді тих, чия діяльність їм не була до вподоби.
В той час зросла кількість ліцензійних суб’єктів господарювання, – це велика частка фейкових організацій, які шляхом схем брали участь у формуванні буд ринку для того, щоб компанії, що лише вчора отримали ліцензії, виходили на державні тендера, їх вигравали з двома людьми. Можна і зараз знайти в інтернеті повний прайс на отримання будівельних ліцензій – прямо до офісу привезуть.
Спокуса брати хабарі за дозвільні документи буде завжди, тому я пропонував зробити їх видачу просто платною адмін послугою дократною до тих хабарів, які за неї платять. Так кошти йтимуть до державного бюджету.
– Уряд скасував ліцензування будкомпаній і запровадив сертифікацію виконавця робіт. Що це змінить у галузі?
– Стосовно ліквідації ліцензій: великі проектувальні підприємства ліквідовані і створення сертифікації виконробів це вже давно виношена тема, яка відноситься до саморегуляції. Це була єдина категорія відповідальних осіб у будівництві які були не сертифіковані.
Але зробити так, аби одна особа створювала умови на 10 будкомапіях – нерозумно.
Ліцензування трансформується у більш жорсткі форми.
Будуються об’єкти різних класів наслідків і якщо залишити тільки виконробів – ми за пару років отримаємо небажані результаті.
Зараз немає умов, щоб змінити закон «Про архітектурну діяльність».
Сьогодні жодного сертифікованого виконроба в Україні немає. Ліцензування відміняють, не давши альтернативи. Та щоб щось змінити – потрібен час на адаптацію. Трансформації не повинні лихоманити будівельний ринок тому, що хтось вирішив змінити правила гри сьогодні на завтра.
Що зміниться, питаєте?
Сьогодні, в залежності від категорії будівництва, є сертифікований архітектор. Це високий рівень освіти і неабиякий досвід.
За новими правилами, штрафувати, у разі порушень, будуть конкретну особу, у а не підприємство.
Та як може одна людина – виконроб розуміти, що таке проектування чи будівництво великого будинку або об’єкту? Виходить, відповідальність неадекватна освіті й знанням. Ще один прогноз – ціни на послуги перших таких виконробів піднімуть до «космічних» висот. А тим часом, організація, яка буде сертифікувати виконробів, буде породжувати нові схеми для лобістів. Якщо коротко – це швидке рішення, але неякісне…
– Судова експертиза, яку проводять НВО СПЕКТР та ТОВ ПРОЕКСП, пост-фактум судової експертизи – у чому складність і чому важливо довіряти профільним спеціалістам?
– Кілька років тому до нас, як фахівців, звернулись будівельні компанії – місцеві органи влади шляхом начебто «експертизи» фактично виконаних робіт зобов’язали заплатити їх штрафні санкції у розмірі 3 чи 4 млн грн.
Ми дійшли висновку, що державні будівельні об’єкти часто є жертвами правоохоронців, які вбачають корупційну складову вже в тому, що об’єкт державний.
Тому багато будівельних корпорацій просто відмовляються іти на будівельні об’єкти державної форми власності. Вони чітко знають: найближчі три роки
Їх «відвідають» всі інспекції і будуть вимагати гроші, при тому, що в більшості випадків все не так погано.
Об’єктивну оцінку діяльності виконавця робіт може дати лише профільний спеціаліст з вищою будівельною освітою, а не представник правоохоронних органів. Тим більше – законодавство дало нам для цього багато інструментів. Є Міністерство юстиції України, в якому створений інститут судових експертів за будівельними напрямками. Є також аудитори – це фактична альтернатива фінансовій інспекції. Якщо поєднати в експертному середовищі те, що ми зробили майже 2 роки тому – фахових судових експертів, акредитованих міністерством юстиції за напрямком будівництва, сертифікованих експертів, яких акредитують гільдії, що доручені міністерству регіонального розвитку і будівництва, докторів та кандидатів наук з технічною освітою з профільних будівельних університетів з теоретичною науковим спрямуванням, а також професійних атестованих аудиторів – створюється група експертів, які надають досудове дослідження – це величезна доказова база для того, щоб довести – були порушення при виконанні робіт чи ні. Зрозуміло, що дослідження не дешеве, тому кожен фахівець, що ставить свій підпис, не піде на жодне порушення.
Це альтернатива державним перевіркам – прозора і компетентна. Свою діяльність ми намагаємося якомога ширше освітити: на телеканалах, в журналах, інтернет-виданнях. Наші експерти задіяні в програмах на радіокомпаніях. Національно-експертний будівельний альянс веде свою кампанію максимально публічно. За такою формою співпраці між замовником та виконавцем робіт і фаховим експертним середовищем, залучаючи всі зацікавлені особи, сплачуючи їм офіційну зарплатню і долучаючи науку в реальний сектор економіки для розгляду тих чи інших питань, ми пов’язуємо багато позитивних рис: наука фактично яка вибудовує всі технічні регламенти і теоретичні засади галузі, долучається до розгляду реальних проєктів он-лайн. Експерти постійно навчаються, обмінюються досвідом, залучають студентські угруповання, розглядаючи в університетах реальні приклади з життя.
Ми готові до того, що замовник будівництва, починаючи від відкритих торгів на той чи інший проект і його реалізацію, вже в тендерну документацію закладає перспективу обов’язкового аудиту експертами перед останнім підписанням актів виконаних робіт.
Ми проводимо багато круглих столів із судовими адміністраціями, з правоохоронними органами. Сподіваюсь, суспільство максимально буде сприяти цьому направленню, щоб звітувати уряду України про такі механізми. Максимальна публічна діяльність зламає систему корупційних сегментарних моментів і переведе це в ринкові відносини, тому що на процесах повинні заробляти професіонали.
– Ми плавно переходимо до прав інвесторів – людей, які вкладають гроші в новобудові на етапі будівництва. Відомі драми з «Еліта-Центр», «Будинками Войцеховського», тепер – Укрбудом, коли інвестор в нашій країні незахищений. Як захистити інвестора-власника майбутньої квартири? До слова, подейкують, що на вітчизняному будівельному ринку всього 5-6 забудовників, яким можна довіряти…Що ви на це скажете?
– В будівництві повинні трансформуватися відносини між замовниками і інвесторами, які повинні набути майнових прав. Це все робиться елементарно – шляхом залучення страхових компаній а краще – держави. Треба максимально наблизитись до купівлі-реалізації майна в готовому стані. Весь цивілізований світ залучає до будівельних компаній банківські системи і страхові компанії. Якщо ви маєте на меті отримання майнових прав у будинку, офісі чи квартирі, ви кладете кошти на депозит в банк, який кредитує будівельну компанію за мінімальний відсоток. Зараз є велика загроза краху економіки – у випущених на міліарди коштів облігації, які кожен українець заплатить зі своєї кишені 35 відсотків see.
Ринок житла перенасичений – тисячі квартир стоять без власників. Треба припинити анархію в адмініструванні будівельників державними органами. А ще – змінювати відношення людей до догляну за власним житлом, тому що за своїм будинком вони повинні доглядати самі – його утримання можна розглядати на муніципальному рівні, бо ви сплачуєте там податки, але зона відповідальності – на мешканцях особисто.
А на державному рівні – зробити хоча б базові обстеження будівель і споруд і розуміти, якою власністю управляє місто – його стан, оціночна вартість і перспективи. Державним управлінцям не «фасади» треба демонструвати – 100 шкіл і садочків – вони і так кожного року будуються, а розуміти, що всі комунікаційні системи у нас на грані краху – труби, приміром, прогнили всі- залишились тільки напрямки – і так у всіх галузях. А ми продовжуємо проголошувати популістські гасла…
