Знищена застава: актуальна судова практика врегулювання спорів між банками та позичальниками за зруйновану нерухомість

З початком повномасштабної війни, дедалі більше з’являється випадків руйнувань та пошкоджень об’єктів цивільної інфраструктури, що безпосередньо можуть вже бути об’єктом застави, а також взятими у кредит чи іпотеку. Наслідком стало різке збільшення спорів по всій території України щодо знищеної іпотеки.

Відповідно до Цивільного кодексу України застава є одним із видів, яким може забезпечуватись зобов’язання. Статтею 3 Закону України «Про заставу», визначено, що заставою може бути забезпечена будь-яка дійсна існуюча вимога або вимога, яка може виникнути в майбутньому, що не суперечить законодавству України, зокрема така, що випливає з договору позики, кредиту, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо. Застава має похідний характер від забезпеченого нею зобов’язання.

В банківських правовідносинах застава застосовується, аби в разі несплати  позичальником кредиту, кредитодавець, тобто банк, міг звернути певне визначене майно на  свою користь, таким чином задовольнивши свої вимоги за рахунок заставленого майна. Застава мінімізує ризики фінансової установи та гарантує повернення позичальником усієї суми коштів, отриманої від банку.

Іпотека, в свою чергу – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Статтею 17 Закону України «Про іпотеку», зокрема визначено, що однією з підстав припинення іпотеки є знищення/втрата переданої в іпотеку будівлі/споруди, якщо іпотекодавець не відновив її. Критично важливе застереження: якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля, то в разі знищення будівлі іпотека земельної ділянки не припиняється. Банк зберігає заставу на земельну ділянку навіть після повного знищення споруди.

Окрім того, кредитне зобов’язання регулюється статтями 525, 526 ЦК України, відповідно до яких зобов’язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов’язання не допускається, якщо інше прямо не встановлено законом або договором.

Припинення іпотеки автоматично не означає припинення кредитного зобов’язання. Відповідно до позиції Верховного Суду, наявність судового рішення про задоволення вимог кредитора, яке не виконане боржником, не припиняє правовідносин сторін кредитного договору, не звільняє останнього від відповідальності за невиконання грошового зобов’язання та не позбавляє кредитора права на отримання сум, передбачених ч. 2 ст. 625 ЦК. Таким чином, знищення предмета іпотеки через воєнні дії усуває один інструмент захисту кредитора, але не саму вимогу до позичальника (Постанова Пленуму ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин»).

Стала позиція Верховного Суду полягає в тому, що застава (іпотека) і кредитне зобов’язання  це два самостійні правочини. Знищення предмета застави припиняє заставу як спосіб забезпечення виконання зобов’язання, але саме кредитне зобов’язання тобто обов’язок позичальника повернути кредит і сплатити відсотки залишається чинним, якщо інше не передбачено договором. Це означає, що позичальник, чия квартира чи будинок були знищені внаслідок обстрілу, юридично не звільняється автоматично від боргу перед банком лише через факт знищення заставленого майна. Натомість він втрачає статус заставодавця, а кредит трансформується у незабезпечене зобов’язання.

Судова практика, зокрема, рішення Херсонського апеляційного суду
від 11 листопада 2025 року, по справі № 650/4541/41, є прикладом того,  що повне знищення житлового будинку внаслідок російського обстрілу є достатньою підставою для припинення іпотеки, навіть якщо кредитна заборгованість залишається непогашеною. Суд виходив із того, що відсутній сам предмет забезпечення, а тому зберігати обтяження неможливо. Припинення іпотеки не тотожне припиненню кредитного боргу. Іпотека як спосіб забезпечення припиняється, але основне грошове зобов’язання може залишатися чинним. Колегія суддів Херсонського апеляційного суду підтримала висновки суду першої інстанції, зазначивши, що позов було обґрунтовано задоволено, оскільки матеріали справи містять належні та достатні докази факту знищення предмета іпотеки. З огляду на те, що іпотечне майно не було відновлено чи замінено іншим об’єктом, суд дійшов висновку про наявність передбачених законом та умовами іпотечного договору підстав для припинення іпотеки.

З 2022–2023 років суди почали активно розглядати позови позичальників, які просять визнати іпотеку припиненою через знищення предмета іпотеки внаслідок воєнних дій. У таких справах суди застосовують підхід, за яким:

1. Позивач повинен довести факт знищення об’єкта нерухомості. Для цього зазвичай використовуються акти обстеження органів місцевого самоврядування, висновки експертиз, фотофіксація, довідки ДСНС, дані Єдиного державного реєстру об’єктів нерухомого майна, пошкодженого внаслідок бойових дій.
2. Якщо доведено повне знищення, тобто об’єкт перестав існувати як річ та зруйнований без можливості відновлення, то іпотека припиняється на підставі статті 17 Закону «Про іпотеку» та статті 593 ЦК України, оскільки предмет договору фактично вже відсутній (Постанова КЦС ВС № 754/7543/22 від 08.01.2025).
3. Якщо майно лише пошкоджене, і відновлення такого об’єкту є можливим, то суди, як правило, відмовляють у визнанні іпотеки припиненою, оскільки закон пов’язує припинення саме зі знищенням (втратою) речі, а не з її пошкодженням, і іпотекодавець теоретично може відновити майно.

Окрім вищезгаданого, в 2023 році було прийнято Закон «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій», згодом вже Реєстр збитків почав приймати перші заяви про відшкодування збитків, втрат чи шкоди, завданих агресією Російської Федерації проти України. Це створює новий правовий механізм, який потенційно перетинається з правами банків-заставодержателів на компенсаційні виплати замість знищеного забезпечення. Окремо передбачена компенсація саме за знищені об’єкти,  згідно зі статтею 8 закону Кабмін затвердив окремий Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, відмінний від порядку для пошкоджених об’єктів.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наголошував, що знищення предмета іпотеки не припиняє дію основного кредитного договору. Банк втрачає право звернути стягнення на це конкретне майно, але зберігає право вимагати повернення грошей за рахунок іншого майна боржника чи його поручителів.

Законодавство, зокрема п. 5-2 розділу VI «Прикінцевих положень» Закону «Про іпотеку», не позбавляє банків права звертатися до суду за стягненням на іпотечне майно навіть під час війни. Верховний Суд у постановах від 22.06.2022 у справі
№ 296/7213/15, від 29.06.2022 у справі № 201/9754/17 та від 13.07.2022 у справі
№ 202/939/18 сформував підхід відповідно до якого, позов задовольняється по суті, але виконання рішення в частині звернення стягнення (реалізації майна на торгах, виселення) обов’язково зупиняється судом у резолютивній частині на період дії воєнного стану та 30 днів після його завершення. Це компромісна модель, яка зберігає права кредитора, водночас захищаючи позичальників від примусової реалізації житла під час активної фази війни.

Таким чином, проблематика знищеної застави в умовах війни регулюється комплексом норм, що намагаються врахувати інтереси банків та позичальників одночасно: знищення предмета іпотеки не припиняє кредитне зобов’язання автоматично, а лише змінює його статус із забезпеченого на незабезпечений, тоді як саму іпотеку можна визнати припиненою лише за умови доведення факту повного знищення майна та відповідного судового рішення чи добровільного волевиявлення банку. Водночас законодавство під час воєнного стану не позбавляє банків права на звернення до суду за стягненням на іпотечне майно, проте Верховний Суд послідовно вимагає зупиняти виконання таких рішень на період дії воєнного стану та 30 днів після його завершення, а примусове виконання додатково обмежується територіальними рамками щодо зон активних бойових дій та окупованих територій.